집은 왜 이렇게 비싸질까, 그리고 앞으로도

집값이 쉽게 내려가지 않는 구조적 이유들

어느 날 직장 후배가 저에게 물었습니다.
“선배님, 집값이 이미 충분히 비싼데 앞으로도 계속 오를까요?”

저는 잠시 생각하다가 이렇게 답했습니다.
“단기적으로는 떨어질 수도 있겠지만, 시간이 지날수록 결국 계속 오를 거라고 봐.”

그 이유를 세 가지로 정리해 보겠습니다.

1. 건축 비용의 상승

집을 짓기 위해서는 땅값, 자재비, 인건비가 필요합니다.
이 항목들은 한 번 오르면 다시 내려가는 경우가 거의 없습니다.
따라서 앞으로 새로 지어질 집들의 가격은 자연스럽게 비싸질 수밖에 없습니다.

2. 늘어나는 세대수, 부족한 공급

우리나라 전체 인구는 줄어들고 있습니다.
그런데 세대수는 오히려 늘어나고 있습니다.

그 이유는 독거노인의 증가, 미혼 독신 가구의 확대, 그리고 이혼·별거로 인한 단독 가구의 증가 때문입니다.
즉, 가구 수 자체는 꾸준히 늘어나는데 공급은 이를 따라가지 못하고 있습니다. 실제로 국토부가 발표한 자료(2025년 9월 7일)에 따르면, 수도권에는 매년 25만 호의 주택 공급이 필요하지만 지난 3년간 평균 공급량은 15.8만 호에 불과했습니다.
매년 약 9만 호씩 부족한 셈입니다.

3. 통화량 증가와 화폐 가치 하락

마지막으로, 돈의 가치가 떨어지고 있다는 점입니다.

지난 10년 동안 우리나라의 M2 통화량은 꾸준히 증가했습니다.
M2란 현금과 예금 등을 포함한 광의의 유동성을 의미하는데, 쉽게 말해 시중에 돈이 더 많이 풀렸다는 뜻입니다.

이는 경제 성장을 위해 불가피하게 일어나는 인플레이션 정책의 결과이기도 합니다.

한국통화공급[M2] 그래프 (출처 : Trading Economics)

그렇다면 이렇게 풀린 돈은 어디로 흘러갈까요?
자동차나 여행에도 쓰이지만, 큰돈일수록 대부분 부동산으로 향합니다.

후배에게 물어봤습니다.

'만약에 1억이 생기면 뭐 할 거야?'

'그럼 빚 좀 갚고 차 한 대 사겠죠'

'그럼 10억이 생긴다면?'

'그럼 집 사야죠'

이와 같이 1억이 생기면 소비나 빚 상환에 쓰이지만, 10억이 생기면 십중팔구 부동산으로 가게 됩니다.

그러면 '에이 직장인이 10억이 어디 있어'라고 생각할 수 있습니다.

예를 들어 직장인 A 씨의 연봉이 1억이라고 가정해 보겠습니다.

연봉의 30%는 3천만 원이고, 이는 은행에서 약 3%의 이자로 10억 원을 빌릴 수 있는 신용 기반이 됩니다. 결국 연봉 1억만 되어도 대출을 활용해 10억을 만들 수 있고, 집을 살 수 있는 구조가 되는 것이죠.

즉, 통화량 증가 → 화폐 가치 하락 → 자산 선호 심리 → 부동산 수요 증가라는 흐름이 만들어집니다.

정리하자면, 건축 비용은 오르고 수요대비 공급은 부족하며, 화폐 가치는 점점 떨어지고 있습니다.
게다가 풀린 돈은 결국 부동산으로 흘러들어 가고 있습니다.

이 세 가지 구조적인 이유 때문에 집값은 장기적으로 쉽게 떨어지지 않습니다.