북스테이 창업, 보유자금 5천으로 가능한가요?
숙소창업의 현실적인 자금 계획
북스테이를 창업한다고 하면, 많은 분들이 이렇게 묻습니다.
“집을 사야 하잖아요. 그럼 최소 2~3억은 있어야 하지 않나요?”
저도 한때는 그렇게 생각했습니다.
하지만 숫자를 하나하나 뜯어보니, 꼭 그렇지만은 않더라고요.
보유자금 5천만 원.
이 정도 자금으로도 경주에서 ‘주택 매입형 북스테이’를 시작할 수 있다는 결론에 도달했습니다.
물론 그만큼 구체적인 시나리오 설계와 자금 구조에 대한 이해가 필요합니다.
주택 매입, 얼마까지 가능할까?
먼저 주택 매매가에 따라 실제 필요한 현금을 계산해 봤습니다.
대출은 매매가의 70%까지 가능한 것으로 가정하고,
취득세와 중개수수료 등 각종 부대비용은 보수적으로 7.5%를 반영했습니다.
그렇게 계산해 보니,
매매가 1억짜리 주택은 약 3,750만 원,
1.2억이면 약 4,500만 원,
1.5억이면 약 5,600만 원 정도의 현금이 필요하더라고요.
2억을 넘어서면 필요한 현금은 7,500만 원 수준으로 올라갑니다.
결론적으로, 보유자금 5천만 원 기준이라면 1.5억 이하 매물까지는 충분히 접근 가능합니다.
매입 후 자금은 어떻게 구성할까?
예를 들어, 1.5억짜리 주택을 매입한다고 가정하면,
담보대출로 1억 500만 원까지는 조달 가능합니다.
나머지 자기 자본 4,500만 원과 취득세 등 약 1,100만 원을 포함하면,
총 필요한 현금은 5,600만 원 정도.
여기까지는 보유자금으로 충분히 커버가 됩니다.
문제는 그다음입니다.
집을 샀다고 끝이 아니니까요.
리모델링과 인테리어는 얼마나 들까?
저는 북스테이를 ‘반셀프 리모델링’으로 진행할 계획입니다.
공사비를 줄이기 위해 직접 시공할 부분은 하고,
가구나 소품도 당근마켓이나 중고거래를 최대한 활용하려고요.
그래도 기본적으로 들어가는 비용은 대략 이렇습니다.
기초 구조 리모델링(단열, 전기, 욕실 등)에 약 1,500만 원,
감성 인테리어(조명, 책장 등)에 800만 원,
가전과 가구에 600만 원,
외부조경과 간판에 300만 원,
그리고 촬영 및 온라인 콘텐츠 제작에 200만 원.
총합은 약 3,400만 원.
이건 정말 최소한의 기준입니다. 감성은 유지하되, 최대한 절약하는 방식으로요.
리모델링 자금, 어디서 마련할까?
이 부분이 가장 중요한데요.
다행히도 정부에서는 숙박업 창업자에게 다양한 지원 자금을 운영하고 있습니다.
대표적인 것이 **관광진흥개발기금 융자(문체부)**입니다.
숙박업 등록 후 신청 가능하며,
리모델링 자금으로 최대 3억 원까지, 금리도 2.25% 수준으로 굉장히 저렴합니다.
2년 거치 후 상환하는 구조이기 때문에, 초기에 운영을 안정시키기에 유리합니다.
또 하나는 청년창업 패키지나 소상공인 정책자금입니다.
만 39세 이하의 청년이라면 최대 1억까지 융자가 가능하고,
경주처럼 수도권 외 지역에서 창업할 경우 각종 세금 감면 혜택도 받을 수 있습니다.
이 두 가지 자금을 적절히 활용하면,
리모델링 자금 대부분을 외부에서 조달할 수 있게 됩니다.
대출이자 부담은 어느 정도일까?
많은 분들이 걱정하시는 부분인데요.
이자도 계산해 봤습니다.
1억 대출 시 월 이자는 약 33만 원,
1.5억이면 약 50만 원,
2억이면 약 66만 원 정도입니다.
(금리는 4% 기준, 거치기간 동안 이자만 납부하는 구조로 산정)
거치기간 동안에는 월 운영 수익으로 충분히 커버 가능한 수준입니다.
중요한 건, 초기에 어느 정도의 수익을 낼 수 있느냐겠죠.
수익 시뮬레이션도 해봤습니다
북스테이의 평균 숙박료는 1박 기준 약 15만 원.
비수기까지 감안해서 월 18박, 즉 가동률 60% 정도를 현실적인 기준으로 잡았습니다.
이럴 경우 월 매출은 270만 원,
OTA 수수료 15%를 제외하면 순 매출은 약 230만 원.
전기, 청소, 세탁, 소모품 등을 포함한 고정비를 80만 원 내외로 계산하면,
월 순수익은 150만 원 이상이 나옵니다.
이자 내고도 남는 장사라는 계산이죠.
결론적으로
보유자금 5천만 원이면,
경주 외곽에 있는 1.5억 이하 주택을 매입해 북스테이로 리모델링하고 운영하는 것이 충분히 가능합니다.
중요한 건 ‘큰돈’이 아니라 ‘정확한 설계’입니다.
자금 구조, 지원 정책, 공간 브랜딩, 수익 시뮬레이션까지 미리 그려볼 수 있다면,
이 사업은 리스크를 줄이면서도 자산과 콘텐츠를 함께 만들어갈 수 있는 좋은 방식이 될 수 있습니다.
저는 지금 이 단계를 실제로 준비하고 있습니다.
이 글 역시 그 현실적인 고민과 숫자들을 담아낸 결과입니다.
비슷한 계획을 가진 분들께 작은 참고가 되기를 바랍니다.
그리고 그 과정에서 저처럼 ‘생각보다 가능한 일이구나’라는 깨달음을 얻으시길 바랍니다.
