마곡엠벨리 15단지 신고가, 그리고 마곡동의 미래
오스카의 부동산 에세이
'조정기에 신고가 쏘는 아파트' 매거진은 2019년 부동산 조정기, 하락기가 예상되고 있음에도 신고가를 경신하는 서울 및 수도권 단지를 소개하고 그 이유를 살펴봅니다.
2018년 11월 전국 주택매매거래량이 전년 동기 대비 약 14%, 수도권 거래량은 12%가 감소한 가운데 부동산 조정기 진입이 본격화되고 있습니다. 하지만 꾸준히 지적했듯 조정기는 침체기와 다소 다르며, 현재 수도권 시장에서 신축 아파트나 입지가 우수한 지역의 아파트는 오히려 상승할 수도 있다고 했는데요, 오늘은 강서구 마곡동 마곡엠벨리 7단지의 인기를 이어받은 마곡엠벨리 15단지, 그리고 마곡동에 대한 이야기를 해보겠습니다.
마곡엠벨리 15단지,
대장주 7단지를 따라잡다
서울시 강서구 마곡동에 위치한 마곡엠벨리 15단지는 2014년 5월에 준공돼 신축 효과가 여전한 단지로, 최고층 16층에 13개 동 총 1,004세대를 구성하고 있습니다. 오랜 기간 마곡동은 마곡엠벨리 7단지 아파트가 대장주로서 제 역할을 하고 있었는데요, 7단지 시세가 잠시 주춤한 사이 15단지의 시세가 상승하고 있습니다. 최근 84㎡ 전용면적이 10억 8,500만 원에 거래돼 기존 최고가였던 9억 7,000만 원을 넘어섰습니다. 평당가로 치면 현재 15단지는 7단지와 거의 비등한 수준으로 올라왔습니다.
지도로 마곡동을 훑어보면, 마곡엠벨리 15단지가 7단지 대비 우수한 입지라고 판단하기 조금 애매합니다. 기존 마곡엠밸리 7단지는 9호선과 공항철도 더블 역세권 신설 수혜를 입은 대표 단지인데요, 15단지의 경우 5호선 마곡역 역세권에 초등학교가 위치한 점 정도가 눈에 띕니다. 실제로 시세에 영향을 미치지 않는다고는 하나, 단지 구성 또한 15단지 세대원 70% 수준은 공공임대물량으로 거래량이 폭발적으로 이뤄지기도 어려운 단지입니다.
대기업 입주와 상권 활성화, 도시 재정비, 강서구청 이전 등으로 여전한 향후 상승 여력이 있는 마곡동이지만, 대표 단지인 7단지가 주춤한 사이 상대적인 입지 가치가 약해 보이는 15단지의 상승세는 주목할만합니다. 어떤 특별한 이유라도 있었을까요? 그리고 혹시 거시적인 관점에서 다른 이유가 있는 것은 아닐까요?
마곡동의 한정적 아파트 공급,
대기업 입주로 점점 증가하는 상주인구
마곡동은 LG전자, 코오롱 등 대기업 이주가 꾸준히 진행되고 있습니다. 모든 기업 이주가 완료되면 마곡동은 15~20만 명 수준의 대기업 종사자 인구가 상주하게 됩니다. 이에 비해 마곡동의 아파트 공급 물량은 1만 가구 내외로 파악됩니다. 소득 수준이 충분한 사람들이 선호하는 아파트 공급이 한계가 있어, 마곡동뿐만 아니라 근처 우장산역 부근 아파트 시세도 함께 우상향 하는 모습을 보여줬습니다. 우정산 힐스테이트가 대표적인 사례죠.
2018년 중반, 마곡동 내 주택개발사업은 대부분 완료된 상태지만 152개의 대기업과 중소기업, 다수의 R&D센터와 MICE 복합센터 등 도시를 상징할 수많은 인프라와 랜드마크가 입주할 것이 확실시돼 향후 마곡동의 주거 수요는 점점 더 심화될 것으로 예상합니다. 실제로 직주근접을 원하는 인구가 증가하며 마곡동 오피스텔 투자가 활발한 상태입니다.
지도에서는 볼 수 없었지만, 이렇게 보니 15단지 인기가 증가하는 원인이 보입니다서울 내 유일한 신규 자족 도시,
마곡동 인기가 여전할 이유
미곡동은 2030 서울 도시기본계획에서도 중요한 역할을 담당하고 있는데, 그 이유는 신규로 자족 기능이 가능한 서울의 마지막 지역이기 때문입니다. 박원순 서울 시장이 마곡동의 성공을 위해 꾸준히 노력하는 이유이기도 합니다. 대선의 포부를 밝히지는 않았지만 알만한 사람들은 알 수 있듯 차기 대선 주자로 아직은 박원순 서울 시장을 넘어서는 인물이 보이지 않습니다.
이런 상황에서 마곡동의 성공은 아주 중요합니다. 박원순 서울시장은 마곡동의 미래에 대해 논하며, 향후 발전 가능성이 높은 지역으로 마곡동을 자주 언급합니다. 여의도와 용산 개발 필요성을 언급했던 것도 이와 무관하지 않습니다. 박원순 서울시장은 인천공항을 시작으로 마곡동과 여의도, 용산까지 이어지는 업그레이드된 서울의 상업 구역에 대한 마스터플랜을 분명 구상 중이라고 생각합니다. 분명 기존 강남과 판교, 중구에 집중된 일자리를 분산하며 서울의 모습을 한차례 탈바꿈할 장기적인 계획을 수립하고 있을 것입니다. 향후 몇 년 간 박원순 서울시장이 더욱 활발한 정치 활동을 생각 중이라면 마곡동의 성공이 매우 중요해 꾸준한 정부 지원이 이어질 것으로 예상되고, 이는 주택 시세에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
향후에도 마곡동 내 신규 아파트 공급에 한계가 있다고 볼 때, 일자리를 중심으로 생각해보면 내발산동을 시작으로 방화동, 양천구, 멀게는 김포한강신도시를 마곡동 세력권으로 판단할 수 있습니다. 마곡동은 판교와 같이 자족 기능이 어느 정도 확보된 입지라는 점을 볼 때, 위에 언급한 지역 중 신규 아파트가 존재하는 지역은 꾸준한 인기를 모을 수 있습니다. 결론은 꾸준한 수요를 창출하는 이들 지역이 부동산 조정기에 다른 지역에 비해 시세 하락폭이 상대적으로 덜 할 수 있음을 암시합니다.