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매거진 저도 부동산은 어렵습니다만

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계정을 잊어버리셨나요?

by 상업용 부동산 글을 쓰는 민성식입니다 Apr 26. 2019

오피스 빌딩 매각과 이직의 상관관계

부동산 분야로 취업을 준비하는 분들이라면 아마도 경력직 이직에 대해서도 분명 관심이 있을 것이다. 어떤 경로로 이직을 하고 무엇을 어떻게 준비해야 할지 궁금할 것이다. 무엇보다도 가장 알고 싶은 것은 언제 내가 원하는 자리가 생기는지 일 것이다.

현업에서 일을 하다 보면 이직에 대한 요청과 제안을 종종 받는다. 주변 선후배 분들로부터 사람을 찾아달라는 요청에서부터 헤드헌터드로부터의 이직 제안까지 다양하다. 곰곰이 생각해 보니 이런 요청이 빈번해지는 시기에는 공통점이 있었다. 사람을 많이 찾는 시기가 오피스 빌딩이 매각이 되는 때와 엇비슷하게 맞아떨어지는 것이다. 그러면 왜 빌딩이 팔리면 이직을 많이 하게 되는지 업계 상황을 살펴보면서 이를 확인해 보자.

최근 활발한 상업용 부동산 거래 시장

2018년 서울 오피스 빌딩의 거래액이 사상 처음으로 10조를 넘어섰다는 뉴스가 있었다. 그리고 올해 2019년 상반기에도 대형 빌딩들의 거래가 이루어질 예정이다. 그렇다면 작년과 올해 이직을 할 수 있는 기회가 많을 것이라고 추측해 볼 수 있다. 앞서 말한 것처럼 실제로 작년 말과 올해 초 사람을 찾아달라는 요청을 많이 받았다.

특히, 헤드헌터들로 부터 자산관리회사의 PMer를 찾는다는 이메일과 전화를 많이 받은 것 같다. 어떤 회사에서는 한 부서가 아닌 대대적인 인력을 채용하는 곳도 있었다. 헤드헌터분들도 분주하게 움직이는게 느껴졌다. 좋은 분을 소개시켜 주면 인센티브까지 제공한다는 회사도 있었다.

대형 빌딩은 언제 누가 팔고 사는가?

상업용 부동산업계에서 대형 빌딩을 소유하고 있는 곳은 부동산 자산운용회사나 부동산 투자회사이다. 일반 회사들도 있겠지만 거래가 자주 일어나는 부동산의 대부분은 펀드나 리츠 형태로 소유를 하고 있는 것이다. 펀드나 리츠는 부동산 간접투자상품이다. 그렇기 때문에 상품을 만든 시점에 투자 기간을 미리 정한다. 해당 기간이 도래하고 목표했던 투자 수익률이 달성되면 투자자에게 원금을 돌려줘야 한다. 대개 실물 부동산 펀드는 5년 단위가 많다. 단순하게 보면 5년마다 빌딩 거래가 이루어지는 사이클이 반복될 수 있는 것이다.

이렇게 한번 투자 상품으로 만들어져 운용되는 대형 빌딩들은 부동산 자산운용사나 부동산 투자회사들끼리 거래가 이루어지는 일이 많다. 거래 규모가 워낙 크고 운영하려면 전문적인 노하우가 필요하기 때문에 매각을 할 때 매각주관사를 선정한다. 그리고 매각주관사들은 가망 매수자들의 타깃을 대부분 시장에서 활동하는 기존 부동산 전문투자자들로 한정하는 일이 많다. 그러니 대형 빌딩은 계속해서 부동산 펀드나 리츠가 소유하는 일이 많은 것이다.

빌딩 운영은 누가 하는가?

부동산 펀드나 리츠가 부동산을 매수하게 되면 실제 운영은 부동산 자산관리회사인 PM사에 위탁 운영을 맡긴다. 펀드나 리츠로 상품을 만들고 상품을 운용하고 실제 운영은 PMer들이 하는 것이다. 전부 다 그런 것은 아니지만 보통 빌딩의 거래가 이루어지면 자산관리회사도 변경되는 일이 많다. 물론 기존에 빌딩을 운영하는 인력들이 계속해서 관리하는 게 장점도 있겠지만 여러 가지 다양한 이유로 부동산 자산관리회사가 교체되는 일이 자주 일어난다.

이렇게 빌딩이 매각되고 운영인력이 바뀌면 부동산 자산관리회사는 불가피하게 인력의 조정을 해야 한다. 새롭게 수주한 회사는 해당 부동산을 운영할 인력을 투입해야 하고 기존 회사는 운영인력이 다른 곳으로 재배치해야 하는 상황이 발생한다. 이때 회사 내의 상황을 조금 더 자세히 살펴보자.

만약 프라임급 빌딩을 수주한 부동산 자산관리회사는 최소 2~3명 되는 팀을 꾸려 인력을 투입해야 한다. 하지만 인건비가 비용의 많은 부분을 차지하고 있는 부동산 자산관리회사의 입장에서는 새로운 현장 수주를 대비한 유휴인력을 충분히 가지고 있을 수 없다. 그러면 가장 먼저 다른 부서에 있는 가장 적합한 인력을 먼저 투입할 수밖에 없다. 그 결과 자연스럽게 추가 인력을 채용해야 하는 일이 발생한다.

부동산 자산관리 회사에서는 영업을 위해 제안서에 투입될 인력을 사전에 제안을 한다. 그렇지만 그 사람도 다른 사업장에서 일을 하고 있는 인력이거나 다른 부서에 소속되어 있는 것이다. 다른 곳에서 사람이 갑자기 빠지게 되면 인력 공백을 빨리 매워야 정상적인 운영이 가능해 진다. 그래서 관련 담당자들은 새로운 인력을 찾는데 혈안이 될 수 밖에 없다. 지금 당장 일해야 하는 것은 물론 이고 인력이 빠져나온 곳에도 문제가 없어야 기존 고객들로부터 컴플레인을 최소화할 수 있는 것이다. 그만큼 부동산 자산관리에는 사람이 중요하다는 반증이기도 하다.

시장 전체로 보면 신축 빌딩이 생기면 새로운 수요가 발생하여 전체 인원은 늘어날 것이고, 기존 빌딩이 매각이 되면 제로섬 게임처럼 한쪽에서 줄어든 인원이 다른 곳에서 늘어난 꼴이 될 것이다. 그렇지만 어떤 경우든 결과적으로 자산관리회사의 변동으로 인해 포지션의 변화는 일어날 수밖에 없다. 이때 새로운 이직의 기회가 생겨나는 것이다.

빌딩 거래가 취업 시장에 영향을 준다.

이직과 업무의 변경을 단순하게 설명하기는 쉽지 않다. 그때그때 상황에 따라 여러 가지 이유로 자리가 없어지기도 하고 새로 생겨나기 때문이다. 그래도 예상해 볼 수 있는 것은 빌딩 거래가 취업 시장에 영향을 준다는 점이다. 부동산 자산운용사나 부동산 투자회사 입장에서도 마찬가지다. 새로운 투자 상품을 수주하거나 잃게 됨으로써 부동산 자산관리회사처럼 인력의 변화가 있을 수밖에 없다.

최근 몇 년 사이 신설되는 부동산 자산운용사나 부동산 투자회사가 많아지면서 인력난은 더욱 심해졌다. 또, 경쟁이 심해진 국내 부동산 시장을 넘어 해외 부동산 투자도 증가하면서 해외 투자 사업 부서를 신설하는 곳도 늘어나 이와 관련된 전문인력에 대한 수요도 많이 지고 있다. 투자 규모와 영역이 넓어지면서 부동산 전문인력은 연봉도 높아지고 점점 귀해지고 있는 상황이다.

앞으로 대체투자의 영역으로 부동산 투자 상품은 계속해서 다양해질 것이다. 게다가 부동산 개발이 대형화되고 복합화되면서 전문 지식을 가진 부동산 운영인력을 필요로 하는 일이 더 빈번해질 것으로 기대가 된다. 또, 프롭테크와 관련된 새로운 회사들의 등장과 부동산 플랫폼 회사들의 진입은 부동산 업계에 활력을 불어넣고 있다. 이런 변화는 부동산 업계에서 일하는 많은 사람들에게 좋은 기회가 될 것이 분명하다. 그 기회를 잘 잡으려면 평소 자기 계발을 통해 스스로의 능력을 키워야 할 것이다.