공적 부자들이 금리 인하에 대처하는 현명한 자세!
한국은행의 기준금리가 1.25%로 낮추면서 역대 최저치를 기록한다는 뉴스가 나왔다. 저금리 현상이 지속되면 상업용 부동산에도 여러 가지 영향을 미친다. 금리 인하는 보통 시중에 자금 유동성을 증가시켜 경기 활성화를 위한 정책의 목적이 크다.
저금리가 계속되면 은행에 돈을 맡기기보다는 더 나은 수익률을 찾는 사람들이 부동산 투자로 방향을 전환하기도 한다. 이 밖에도 부동산을 보유하고 있는 투자자들에게도 여러 방면에 영향을 준다.
기관, 연기금, 공제회 등 소위 공적 부자들은 부동산 투자를 하면서 이런 저금리 상황을 잘 활용하는데 현업에서 어떤 식으로 대처하는지 그 방법을 구체적으로 알아보도록 하자.
1. 재대출 (리파이낸싱 : Refinancing)
공적 부자들은 부동산을 매입할 때 대출을 적극적으로 활용한다. 가장 흔한 방법이 부동산을 담보로 대출을 받는 것이다. 사업성을 보고 대출을 해주는 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)도 있지만, 지어진 건물은 보통 부동산 가치를 평가해서 대출을 받고 자기 자금과 함께 투자를 하는 방식이다. 이렇게 받은 대출도 시장 상황이 변화하는 그에 맞게 대응을 한다.
예를 들어, 담보 대출을 받았을 때 금리가 높아 5% 수준에서 대출을 받은 사업자가 있다고 가정해 보자. 지금처럼 기준금리가 인하되면 대출 금리도 따라서 떨어진다. 그래서 시장에서 대출을 받을 수 있는 금리가 3% 수준에서 정해진다면 대출을 받은 입장에서는 금리 차이가 2% 수준이 된다. 이런 상황에서는 가만히 있으면 금리차이만큼 손해를 보게 된다.
공적 부자들은 부동산 담보 대출을 받으면서 레버리지를 활용하여 수익을 극대화하는 전략을 쓴다. 그래서 이자율 1%가 수익에 큰 영향을 준다. 시장 금리가 변동되면 공적 부자들은 리파이낸싱을 고려한다. 즉, 기존 담보 대출을 갈아타는 방법을 활용한다. 5%인 대출 이자를 3%로 낮출 수 있다면 수익률 개선에 큰 도움이 되기 때문이다.
물론 기존 대출 약정에 대출을 유지해야 하는 기간이 정해져 있을 수도 있고, 중도 상환에 대한 수수료가 발생할 수도 있다. 이 모든 상황들을 종합적으로 검토해서 리파이낸싱을 하는 게 도움이 된다면 대출을 갈아타는 결정을 하는 것이다.
2. 자본재조정 (리캐피탈리제이션 Recapitalization)
얼마 전 여의도 국제금융센터 IFC 가 공실을 많이 해결해서 자산 가치가 높아져 자본재조정을 했다는 뉴스가 있었다.
부동산에 공실이 줄어든다는 것은 임대료를 더 많이 받을 수 있는 것을 말하고, 이는 부동산 자산 가치가 높아진다는 뜻으로 해석한다. 부동산 자산 가치를 평가하는 방법 중에 수익환원법이라는 방식이 있는데 수익이 높을수록 부동산의 가격은 더 높이 평가를 받는다.
그런 개념에서 보면 공실이 많은 빌딩은 자산 가치가 낮다. 결국 담보대출을 받을 때 평가 가치가 낮기 때문에 대출 금액에 제약이 생긴다. 원하는 만큼 충분히 대출을 받을 수 없게 되는 것이다.
만약, 공실이 많았던 부동산에 임대가 잘되어 임대료가 충분히 들어오면 대출하는 사람 입장에서는 안심이 된다. 원금 상환에 대한 위험이 줄어들고 그러면 대출 금액도 더 늘릴 수 있다. 부동산 투자자 입장에서는 대출 금액을 늘려 레버리지 효과를 더 증대시킬 수 있다. 게다가 임대료가 안정적으로 들어온다면 대출 이자 상환에 대한 문제도 해결할 수 있다.
금리가 낮아지고 자산 가치가 높아지면 부동산 투자자 입장에서는 두 가지 접근 방법이 가능하다. 하나는 대출을 늘리는 것이다. 자산 가치가 높아지니 대출한도가 늘어나면 자기자본으로 투자한 금액을 회수할 수 있다.
예를 들어 1,000억 짜리 빌딩을 자기자본 500억과 대출 500억으로 조달했는데, 추가 대출 100억이 가능하면 대출을 늘려 자기자본을 회수할 수 있는 것이다. 투자자는 이 자금을 다른 곳에 투자할 수 있게 된다. 이런 방법으로 자본을 재조정하는 것이다. 한편으로는 저금리가 되면서 대출을 늘리더라도 이자가 크게 부담되지 않아 투자 수익률은 더 증대가 된다.
이처럼 공적 부자들은 시중 금리를 항상 모니터링하면서 지금 투자하고 있는 자산에 어떤 영향을 미치게 될지 검토한다. 그뿐만 아니라 시장 상황은 언제나 나에게 유리한 방향으로만 흘러가지 않는다. 따라서 반대로 금리가 상승되었을 때에 대한 대처도 미리 해둔다. 이런 점은 우리가 부동산 투자를 할 때 공적 부자들로부터 배워야 할 것들 중에 하나이다. 시장을 예측한다는 것은 불가능에 가까운 일이지만 위험에 대처하는 것은 어느 정도 대비를 할 수 있다. 그런 공적 부자들의 투자 방식을 일반 투자자들도 잘 알고 적용했으면 하는 바람이다.
