수익률을 높여 매각 차익을 극대화하는 임대차계약의 비밀
<부자의 계산법>을 쓰면서 상업용 부동산 업계에서의 활용하고 사용하는 계약 기법이나 투자 검토 방법 등에 대해서 고민을 많이 했다. 최대한 일반인들도 책을 쉽게 이해할 수 있도록 쓰기 위해서 가급적이면 전문적인 부분은 없애고 쉬운 내용들로 추려서 책의 내용을 구성했다. 책에서 다 언급하지 못했던 '공적 부자'들의 투자 기법을 블로그를 통해서 설명해 보려 한다. 이번 포스팅에서는 임대차계약에 대한 이야기를 해보려 한다.
상업용 부동산 업계에서는 임대차계약을 할 때도 많은 신경을 쓴다. 그중 가장 심혈을 기울여 협상하고 검토하는 게 임차인과의 계약 조건이다. 당연히 임대차계약에서 가장 중요한 것은 임대료다. 임대인은 높은 임대료를 받고 싶어 하고 경쟁 빌딩과의 치열한 싸움에서 이겨야 한다. 그래서 상업용 부동산 업계에서는 임차인을 유치하기 위해 소위 '무상 임대 (Rent Free)'를 제공한다.
무상 임대는 말 그대로 임대료를 받지 않는 것이다. 예를 들면, 1년 12개월 중에 1개월은 임대료를 받지 않는 것이다. 임차인 입장에서는 비슷한 조건이라면 사무실을 월세를 공짜로 1달을 쓰는 것이니 유혹에 넘어갈 수밖에 없다. 이런 마케팅에도 임차인은 잘 모르는 숨은 기법이 있다. 아래 설명하는 사례를 살펴보자.
상업용 부동산에서 보통 임대료는 평당 금액을 기준으로 계산한다. 만약, 100평을 사용하고 임대료가 평당 12만 원 이면 월 1,200만 원 임대료로 내는 방식이다. 그렇다면 임차인 입장에서는 12개월 중 1달을 공짜로 쓰는 것이니 평당 임대료를 내리려 할 것이다. 무상 임대를 받는 임차인 입장에서는 한 달을 공짜로 쓰는 것이니 평당 12만 원의 임대료를 11만 원으로 낮춰 계산하면 간편해 보인다. 왜냐하면 어차피 내는 돈은 똑같으니 보통 그렇게 요구를 한다.
하지만 '공적 부자'들이 운영하는 빌딩에서는 12만 원인 '표면 임대료'를 절대 낮추지 않는다. 무상 임대 1달을 적용하면 '실질 임대료'는 11만 원이 된다. 그렇게 하지 않는 이유는 빌딩 자산 가치 때문이다. 매각 시기가 다가와 자산 평가를 할 때 높은 임대료 수준을 유지하기 위해서다.
예를 들어, 위와 같은 계약 조건으로 계약을 했다면 임차인이 납부하는 총액은 표면 임대료로 계산하나 실질 임대료로 계산을 하나 동일하다. 그렇지만 3년 차에 임차인 납부하는 월 금액은 표면 임대료를 유지했을 때는 월 임대료가 132,300,000원인 반면 실질 임대료를 적용했을 때는 월 임대료는 121,275,000원이 된다. 자세한 금액 계산은 아래 첨부 엑셀 파일을 참조하면 된다.
이렇게 표면 임대료를 유지하는 이유는 앞서 설명한 것처럼 매각 시 빌딩의 가치를 높이기 위함이다. 빌딩 가치 평가 방법 중에는 수익환원법이라는 것이 있다. 더 높은 임대료를 내는 임차인을 보유한 빌딩일수록 그 가치가 높아지는 것이다. 수익을 더 많이 내는 임차인이 많을수록 더 큰 가치가 있다고 판단하는 것이다.
예를 들어, 같은 3년 차에 빌딩 가치를 평가하면 당연히 표면 임대료가 높은 임차인을 보유한 빌딩이 더 높은 가격을 받고 팔 수 있는 것이다.
물론 기간 내에 발생하는 현금 수익은 같지만 임대인 입장에서는 여러모로 유리하다. 무상 임대가 끝나고 재계약을 할 시점이 도래하면 임대인은 임차인과의 협상에서 시작하는 기준점이 달라진다. 더 높아진 기준으로 임대료 협상을 시작할 수 있는 장점까지 있는 것이다.
이러한 이유에서 표면 임대료를 유지하는 정책을 사용하면서 임차인과 협상을 진행한다. 물론 영리한 임차인은 실질 임대료를 계산해 보고 향후에 재계약 협상을 할 때 적정한 임대 금액을 제시하고 협의를 한다. 이런 내용을 잘 모른다면 재계약 시에 높은 임대료로 재계약 협상을 해야 할 수도 있다.
통상 재계약 시에는 무상 임대는 많이 지급되지 않는다. 이런 전략을 펼 수 있는 이유 중에 하나는 사무실 임대 특성도 한몫을 한다. 업무용 사무실은 한 번 들어오면 인테리어 공사도 하고 게다가 회사의 본사로 사용하고 있으면 이를 이전하는 데 막대한 비용과 기회손실이 발생한다. 이사 비용은 물론이고 새로 들어가는 곳에 인테리어도 해야 하고 심지어 회사 직원들의 명함까지도 다 바꿔야 한다.
임대인들이 처음 마케팅할 때는 간이고 쓸개고 다 내줄 것 같지만, 시간이 지나면 잡은 물고기에게는 더 이상 밥을 주지 않거나 더 적게 줘도 되는 것과 비슷한 상태가 되기 마련이다. 따라서 현명한 임대차계약을 위해서는 이런 전문가들의 계약 기법에 대한 잘 이해를 하고 있어야 대비가 가능하다. 물론 시장의 변화에 따라 임대인 우위의 시장이 되기도 하고 임차인 우위의 시장이 되기도 하는데 그런 변화도 잘 활용해야 유리하게 협상을 이끌어 갈 수 있을 것이다.
