눈 가리고 아웅 하는 부동산 투자 수익률 계산 트릭!
부동산 투자는 큰돈이 들어가는 일입니다. 그러다 보니 주변에 불편한 사람들이 돈을 벌 수 있다고 현혹을 하거나 근거 없는 투자 권유를 하는 일이 많습니다. 그럴 때 자신만의 투자기준이 없다면 흔들리기 마련입니다.
부동산 투기나 사기에 가까운 제안을 하는 사람들을 구별해 내는 일은 생각보다 어렵지 않습니다. 눈 가리고 아웅 하는 사람들이 부동산 투자 수익률을 계산할 때 사용하는 트릭을 미리 알고 있으면 됩니다. 그런 사람들이 어떤 식으로 투자자들을 현혹하는지 그리고 그 들이 말하는 것들에는 무슨 문제가 있는지 알아보도록 하겠습니다.
부대비용을 계산하지 않는다.
부동산 거래에는 다양한 사람들이 참여합니다. 그중 하나는 공인중개사입니다. 부동산을 취득을 하면서 비용을 썼다면 당연히 수익률에 영향을 줍니다. 거래를 하며 발생하는 중개 보수는 매입 때뿐만 아니라 매각 시점의 비용도 고려해야 합니다. 거래 금액에 따라 중개 보수가 달라지는데 이 금액도 적은 액수가 아닙니다. 예를 들어, 부동산을 팔고 전세로 들어가야 한다면 매매 보수와 전세에 대한 중개 보수를 한꺼번에 지급해야 합니다. 몇백만 원은 우습게 나갑니다.
그리고 소유권 이전을 위한 등기비용이나 국민주택채권 매입 시 할인금액 등 같은 부대 비용도 필요합니다. 이런 부대 비용을 고려하지 않는 수익률은 진짜가 아닙니다. 이것저것 고려하면 수익률이 많이 떨어지는데 그런 요소를 알려주지 않고 설명하는 것은 투자자에게 정확한 정보를 제공한 게 아닙니다.
보유기간 중 비용이 없다.
부동산에서 토지는 없어 지거나 줄어들거나 하지 않습니다. 토지의 부증성, 부동성, 영속성이라는 특징처럼 영구적으로 남아있습니다. 그렇지만 그 위에 있는 건물은 시간이 지남에 따라 감가상각이 되고 때로는 수선을 해야 하는 일들이 발생합니다. 부동산 투자 수익률을 계산할 때 보유 기간 동안의 비용도 생각해야 합니다. 이런 보유 비용은 매입을 할 때 부동산의 상태에 따라 천차만별입니다.
신축 건물이라면 특별히 보유 기간 동안 유지 비용에 대해 생각할 필요가 없겠지만, 시간이 흐른 부동산을 매입한다면 보유기간 중 비용에 대해서도 잘 생각해 봐야 합니다. 갑자기 보일러가 고장이 나거나 인테리어에 문제가 생겨서 수선을 해줘야 할 일도 생길 수도 있습니다. 만약, 규모가 있는 부동산이라면 외부에 업무를 위탁하거나 관리를 위한 비용이 들어갈 수 있습니다. 그렇다면 투자 수익률 계산 시에는 보유 기간을 명확하게 설정하고 그 기간 동안에 들어가는 비용을 감안하여 투자 수익률을 계산하는 게 맞습니다.
세금을 고려하지 않는다.
부동산을 보유하다 처분하게 되면 취득세, 보유세, 양도소득세 등이 발생합니다. 세금은 정책에 따라 변동하는 일도 많고 계산이 간단하지 않습니다. 경우에 따라서 세금 때문에 수익률에 큰 차이를 보이기도 합니다. 부동산 투자에서 세금을 고려하지 않은 수익률은 아무 의미가 없습니다.
보유기간 동안에 아무리 운영 수익이 잘 나더라도 세후 수익률은 고려하지 않는다면 실제로 내 손에 쥐는 돈이 별 의미가 없게 될 수도 있습니다. 따라서 부동산 수익률 계산 시에는 반드시 세금에 대한 고려를 한 것인지 확인해야 합니다. 세전 수익률보다 세후 수익률이 그래서 의미가 있는 것입니다.
매각 리스크를 생각하지 않는다.
부동산의 수익은 크게 운영수익과 매각차익으로 구성됩니다. 가지고 있는 동안 크게 임대료 수익이 발생하지 않더라도 매각 시에 차익이 크면 운영 수익을 보충하고도 남는 사례도 종종 있습니다. 하지만, 어떤 투자도 투자 자금이 회수되지 않는다면 그것만큼 큰 리스크도 없습니다. 부동산의 큰 위험 중의 하나가 환금성입니다. 투자 자금 회수에 대한 고려는 다른 어떤 것보다 먼저 생각해 봐야 할 사항입니다.
투자할 때는 이 부동산을 내가 얼마만큼 보유할 예정이고, 매각을 위해서는 어떠한 준비를 할지 사는 시점에 생각해야 합니다. 일단 사고 보자는 식의 투자는 위험합니다. 그때 되면 방법이 생기겠지라는 안일한 마음보다는 미래를 예측하는 것은 어렵겠지만 어떤 방안으로 매각을 할지 고려하는 투자가 돼야 합니다.
지나가는 길에 걸린 부동산 투자 현수막이나 블로그에 부동산 홍보 문구를 볼 때 위에 말씀드린 내용들을 한 번이라도 생각하고 검토를 해보면 불순한 투자 제안을 걸러낼 수 있습니다. 나보다 조금 더 잘 알 것 같은 사람에게 물어보더라도 자기만의 원칙과 기준이 있어야 합니다. 부동산 투자를 권하는 사람은 대개 사짜일 가능성이 높은 사람입니다.
좋은 부동산은 누가 홍보하지 않더라도 현명한 투자자들이 검토하고 있게 마련입니다. 부동산과 관련된 좋은 정보는 겉으로 잘 드러나지 않는다는 것을 알아야 합니다. 스스로 공부하고 투자에 대한 원칙을 세워나가다 보면 좋은 투자 기회도 보이고 결단을 내려야 할 때가 온다는 게 제 생각입니다.
