빌딩 매매 및 투자 절차로 살펴보는 상업용 부동산 거래
상업용 부동산 자산 중 가장 대표적인 자산을 꼽으라고 하면 아마도 빌딩이라고 할 수 있을 것입니다. 빌딩이라고 하면 대개 오피스 빌딩으로 업무용으로 사용되는 어느 정도 규모가 있는 건물을 말합니다. 보통 이런 자산들은 지역과 가격에 따라 다르겠지만 최소 규모가 2,000~3,000평 이상 되고 법인이나 기업들이 주로 임차하여 자산 사용을 합니다.
다만, 최근에는 용어가 혼재되어 꼬마 빌딩이라는 단어도 많이 사용합니다. 이런 자산들은 실제로는 빌딩이라고 하기보다는 상가 주택 또는 일반 상가인 경우가 대부분입니다. 자산의 크기나 거래 금액의 차이도 있겠지만 이를 투자하고 거래하는 과정에서도 차이가 있습니다.
꼬마 빌딩은 해당 지역의 중개사무소 등을 통해서 거래가 되지만 전문 투자자들이 투자하는 오피스 빌딩 같은 상업용 부동산은 그런 거래 정보를 부동산 자산관리회사나 대형 중개법인 같은 곳에서만 다루고 유통되는 경우가 대부분이기 때문에 일반인들이 정보에 접근하는데 제한이 많은 편입니다.
오늘 제가 설명드리고자 하는 빌딩 매매 및 투자 절차는 일반적으로 개인들이 투자하는 규모가 아닌 부동산 펀드나 리츠 또는 고액 자산가들이 부동산을 매각할 때의 대략적인 과정과 절차입니다. 빌딩 거래가 어떻게 이뤄지는지를 간략하게 이해하는데 도움이 될 것입니다.
일반적으로 우리나라에서는 개인들이 부동산을 매각할 때 전속으로 업무를 위임하여 매각을 하는 일이 많지 않습니다. 그러다 보니 빌딩을 매각하는 과정에서 전속 자문에 대한 권한이 없이 정보의 전달만으로 거래를 성사시키려는 일이 많아지다 보니 부동산 거래 시장이 혼탁해지는 이유이기도 합니다.
근본적인 원인은 아무래도 법인이 아닌 개인 매도자들의 경우 시장의 상황을 지켜보거나 경쟁을 유발하여 자산 거래가를 상승시키고자 전속자문계약을 하지 않기 때문이라고 생각합니다. 괜찮은 제안이 들어오면 그때 매각을 하겠다는 의도로 인해 가망 투자자를 찾는 일도 쉽지 않고 당사자들간의 악순환이 발생하는 일도 빈번합니다.
그래도 일반적으로 대형 자산을 거래하는 상업용 부동산 업계에서는 전속자문 형태의 계약을 통해 거래가 진행되는 것이 일반적입니다. 아래 제가 설명드리는 자산 매각 절차는 상업용 부동산 전문가들이 업계에서 일을 하는 과정을 요약한 것입니다.
예를 들어, 부동산 자산을 투자하고 운용하는 자산운용사나 부동산을 소유하고 있는 법인에서 매각을 한다고 하면 보통 아래 절차에 따라 관련 업무들이 진행이 됩니다.
[빌딩 매각 절차도]
우선 중요하게 살펴봐야 하는 것은 전속자문사를 선정하여 일련의 과정을 진행하는 것입니다. 부동산 자산을 매각하기 전에 어떻게 자산을 마케팅 할 것인가에 대한 제안서를 받고 이를 평가하여 전속자문사를 선정합니다. 의사소통 채널이 전속자문사 한 곳으로 집중되고 매각 과정을 원활하게 하는 역할을 하게 됩니다.
그렇게 선정된 매각 자문사를 통해 투자 가망성이 있는 투자자들이나 매수자들에게 마케팅을 합니다. 무엇보다 자산에 대한 이해도를 바탕으로 가망 투자자들에게 투자 검토를 할 수 있는 다양한 자료들을 제공하여 매각가치를 극대화할 수 있는 방안을 모색하게 됩니다.
그리고 보통은 입찰 과정을 통해 가망 매수자들을 비교하고 검토하여 최선의 결정을 내릴 수 있도록 합니다. 물론 공개 입찰이나 제한적 경쟁 입찰이 아닌 수의 계약을 통해서도 거래를 하는 경우도 많이 있습니다. 그렇지만 대개는 입찰 과정을 통해 다양한 매수자들이 참여할 수 있게 하는 경우가 일반적입니다.
매각자문을 하는 과정은 거래가 종결되기 전까지 긴 시간 동안 전개가 됩니다. 일반적으로 업무에 착수해서 종료되는 시간은 적어도 4~6개월 정도의 시간이 소요가 됩니다. 즉, 제안서를 작성해서 매각 자문사에 선정이 되고 새로운 매수자를 찾아서 자산이 인수인계가 되어 거래가 종료되기까지의 시간입니다. 우리가 흔히 주택을 사고파는 것과 비교하면 많은 시간과 노력이 들어가는 일입니다.
위에서 빌딩 매도의 절차를 살펴 보았지만, 매수하는 절차는 반대의 관점에서 살펴보면 쉽게 이해할 수 있을 것입니다. 매도자도 이런 복잡한 거래 절차를 거쳐야 하지만 매수자 입장에서도 투자를 검토하는 과정에도 많은 시간과 노력이 들어갑니다. 거래 규모가 큰 빌딩을 매입하기 위해서는 신중한 결정을 내려야 하기 때문에 기본적인 투자 검토를 하고 나서 실제 자산실사를 하는 과정에는 다양한 전문가들이 참여하게 됩니다.
예를 들어, 부동산 계약을 위해서는 법무법인이 필요하고 부동산 가격이 적정한지 살펴보기 위해서 감정평가사와도 이야기를 해야 합니다. 그리고 빌딩의 물리적인 현황이 어떠한지 물리적인 자산실사를 전문 업체를 통해 진행해야 하기도 합니다. 이외에도 필요에 따라 외부 전문가를 통해 검토와 의견을 받고 나서야 의사 결정을 하고 투자를 합니다.
빌딩 매매는 복잡한 과정을 거치기 때문에 대개 혼자서 진행할 수 있는 수준의 업무가 아닙니다. 따라서 투자 검토 과정을 잘 이끌어 갈 수 있는 조력자가 필요합니다. 그렇기 때문에 단순히 정보만 제공하는 수준의 서비스로 끝나서는 안되고 매각이 종료될 때까지 전문성을 가지고 업무를 처리해 나갈 수 있는 중개법인이나 자산관리회사의 전문가들의 조언을 받을 필요가 있습니다.
상업용 부동산 자산 매입매각 과정에 대해서 더 궁금한 게 있으면 댓글을 달아주시면 좋겠습니다. ^^
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