'상업용 부동산 자산관리의 모든 것' 출간했습니다!
안녕하세요, 민성식입니다.
부동산 자산관리 업무를 배우는데 필요한 교과서가 되었으면 하는 바람으로 책 한 권을 출간했습니다. ^^
이 책을 쓰게 된 배경은 제가 부동산 업무를 시작하던 때로 거슬러 올라가게 됩니다.
2004년도에 자산관리회사에 입사해서 외국계 회사의 부동산 자산관리 업무를 시작하면서 부동산 업계로 들어오게 되었습니다.
그 당시 남들보다 부족한 지식을 채워보려고 이런저런 책을 찾아봤지만, 외국 책을 번역해 놓은 책들밖에 없었습니다. 번역서다 보니 우리나라 현실과 맞지도 않을 뿐더러 적용해서 활용할 만한 것들이 많지 않았습니다.
그때 '왜 현업에 있는 사람들이 볼만한 책은 없을까?'라는 생각을 했던 것 같습니다.
그렇게 자산관리 업무를 시작하면서 상업용 부동산 관련 책에 대해 관심을 가지기 시작했습니다.
그리고 실무자인 과장 직급이 되었을 때 후배들을 위해 업무 매뉴얼을 만들어 놓으면 좋을 것 같았습니다. 그런 마음으로 자료를 모아 정리를 시작했던 게 부동산 관련 책을 쓰게 된 계기가 되었습니다.
사실 처음에는 부동산 실무 업무를 알려주는 책을 쓰고 싶었습니다. 다만, 출판사도 책의 판매를 위해 상업적인 면도 필요했기 때문에 전문적인 내용을 심도 있게 다루지는 못했습니다. 그래서 항상 마음 한편에 언젠가는 교과서 같은 책을 쓰고 싶다는 생각을 가지고 있었습니다.
일을 하다 보니 좋은 기회가 닿아서 여의도 IFC Seoul 개발 프로젝트에 참여하게 되었습니다. 대형 복합개발 프로젝트의 운영을 위한 준비 업무를 하면서 자산관리를 위한 계획이 어떻게 실현이 되는지도 지켜볼 수 있었습니다. 그리고 자산을 운영하면서 안정화가 된 이후에 매각이 되는 과정들도 경험할 수 있었습니다.
이후에는 파크원 개발 프로젝트에서 다시 한번 랜드마크 빌딩의 운영을 준비하는 업무 경험을 할 수 있었습니다. 여의도를 대표하는 대형 프로젝트에서 업무를 하면서 닮은 듯하면서 조금은 다른 두 자산을 통해 많은 지식과 경험을 쌓을 수 있었습니다.
지금은 상업용 부동산 자산의 매입 매각 업무를 하고 있습니다.
그런 경험들을 담아서 이번 책을 출간했습니다. 저보다 많은 선배님들이 계시지만 그래도 저만의 경험과 노하우를 전해드리려 노력을 많이 했습니다. 부동산의 자산의 개발 부터 운영 관리 그리고 매각하는 과정을 실제로 제가 경험하면서 실무적으로 필요한 것들이 무엇일까를 생각하면서 책을 썼습니다.
직무를 알려주는 좋은 선배님이 옆에 없다면 이 책이 그런 역할을 해주기를 기대합니다. ^^
앞서 말씀드린 것처럼 실무 지식을 전달하기 위해 몇 권의 부동산 책을 쓰기도 했지만 한 편으로 정말 쓰고 싶었던 책은 '부동산 자산관리에 관한 실무서'였습니다. 왜냐하면 부동산 업계에 취업을 하거나 입문을 하고자 하는 분들이 기본적으로 알고 있어야 하는 게 자산관리(PM : Property Management)이기 때문입니다.
아래 목차를 살펴보시면 현업에 기반을 해서 쓴 책이라는 것을 아실 수 있습니다. 일반 대중들이 읽기에는 다소 낯선 용어와 표현들이지만, 부동산 업계를 이해하기 위해서 꼭 필요한 내용들만 담았습니다.
'부동산 자산관리 업무'에 대한 기본을 배우고 싶은 분이라면 일독을 권하고 싶습니다.
■ 책의 목차
PART 01 상업용 부동산 시장과 자산관리자 _ 023
01 자산관리의 목적과 자산관리자의 정의 _ 023
부동산 자산관리의 목적 _ 023
부동산 자산관리의 도입배경 _ 025
부동산 자산관리자란? _ 027
자산관리자의 정의 _ 029
부동산 자산의 경영자 _ 030
02 상업용 부동산 시장 구성과 자산의 특징 _ 031
상업용 부동산 시장 참여자 _ 031
상업용 부동산의 종류와 특징 _ 033
부동산의 생애 주기와 주요 업무 _ 034
03 자산관리를 위한 구성 요소 _ 037
자산 운영과 각 분야의 역할 _ 037
PM 팀의 구성 인력과 자산관리 수수료 _ 038
PART 02 자산관리 업무를 위한 기본 지식 _ 043
01 자산관리자의 역량과 배경지식 _ 043
부동산 자산관리자의 역량 _ 043
자산관리업무를 위한 배경지식 _ 046
02 자산관리를 위한 재무제표의 이해 _ 049
재무제표의 구성 요소 _ 049
재무제표의 활용과 이해 _ 052
03 부동산 공적 장부의 이해 _ 055
부동산 공적 장부의 관리 _ 055
건축물대장의 이해 _ 056
등기부등본의 이해 _ 057
04 시설관리 인력과 건축 설비 _ 059
시설 운영팀의 구성과 역할 _ 059
법적 필수 인력의 선임 _ 061
건축 설비의 이해 _ 062
PART 03 자산의 운영 준비와 리스크 관리 _ 069
01 임차인 입주와 운영 준비 _ 069
임차인 입주 절차 _ 069
임차인 입주 전 준비 업무 _ 070
임차인 입주 시 필요정보 _ 073
02 임차인 입주 공사 준비와 관리 _ 076
임차인 인테리어 공사의 준비 _ 076
인테리어 공사 가이드라인의 주요 내용 _ 078
인테리어 도면 검토의 필요성 _ 078
인테리어 공정별 주요 검토 사항 _ 079
인테리어 공사 일정 및 공정 관리 _ 082
준공 검사와 하자처리 _ 084
인테리어 공사 관련 민원 및 주의 사항 _ 085
인테리어 공사 시 주의해야 할 임차인 _ 090
03 자산관리를 위한 운영 규정과 매뉴얼 _ 093
빌딩 운영 규정의 필요성과 구성 내용 _ 093
운영을 위해 필요한 기타 매뉴얼 _ 094
04 임차인 리스크 관리와 예방법 _ 097
임차인 리스크의 종류 _ 097
임차인 리스크의 예방과 제거 _ 099
임차인의 선별 기준 _ 102
가중평균 잔여 임대기간(WALE) _ 103
제소전화해의 활용 _ 105
부실 임차인의 처리와 대응 _ 107
05 사고 예방과 운영 관련 보험 _ 109
운영 중 발생하는 재해와 사고 예방 _ 109
임차인 민원과 대응 _ 110
부동산 운영 관련 보험 _ 112
빌딩 운영을 위한 보험 관련 용어 _ 115
PART 04 임대차계약 관리와 실무 지식 _ 119
01 상업용 부동산 임대시장의 구조와 기본 지식 _ 119
임대 시장과 임대 업무의 구분 _ 119
임대 업무를 위한 실무 지식 _ 122
순점유비용(NOC)의 정의와 해석방법 _ 125
임차인이 사무실 이전 시 검토 요소 _ 127
임차인이 사무실을 이전하는 이유 _ 132
02 임대료 및 관리비 종류와 임대 마케팅 _ 135
임대료와 관리비의 종류 _ 135
임대 마케팅 지원 방식 _ 137
임대 전략 _ 140
03 표준 임대차계약서의 주요 항목과 내용 _ 142
임대차계약서의 주요 항목 _ 142
04 임대차계약 정보의 관리 _ 152
임대차계약 정보의 관리 _ 152
임차인의 현황 관리 _ 155
05 임대차계약의 변경과 임대료 및 관리비의 조정 _ 158
임대차계약의 변경 _ 158
보증금, 임대료 및 관리비의 조정 _ 159
PART 05 자산관리자의 주요 업무 _ 163
01 임차인 입주 중 주요 업무 _ 163
임차인 입주 중 업무 _ 163
02 임대료 및 관리비의 청구와 각종 비용의 지급 _ 171
임대료 및 관리비의 청구와 미수금의 관리 _ 171
운영 비용의 청구와 각종 비용의 지급 _ 172
유지 보수비, 각종 비용 및 돌발 비용 지급 처리 _ 174
03 임차인과의 관계 관리 _ 176
임차인의 유지 및 관리의 중요성 _ 176
임차인이 원하는 것 _ 177
임차인이 높이 평가하는 항목 _ 178
임차인과의 커뮤케이션 _ 180
04 연체 임차인의 발생과 관리 방법 _ 181
연체 발생 시 업무 절차 _ 181
연체 임차인과의 협상법 _ 182
05 임차인 퇴거 절차와 관련 업무 _ 185
임차인 퇴거 시 필요 업무 _ 185
보증금 반환 체크 리스트 _ 186
PART 06 운영 예산의 작성과 구성 항목 _ 191
01 운영 예산의 준비와 배경지식 _ 191
운영 예산의 준비와 작성 _ 191
운영 예산 작성의 기준 수립 _ 192
운영 예산 템플릿의 구조와 항목들 _ 194
운영 예산의 흐름 _ 197
02 운영 예산의 구성과 항목 해설 _ 198
영업수익의 구성 _ 198
FM 용역비의 구성 _ 201
외주 용역 및 수선비 - 건축 _ 203
외주 용역 및 수선비 - 전기 _ 204
외주 용역 및 수선비 - 기계 _ 206
외주 용역 및 수선비 - 소방 _ 207
외주 용역 및 수선비 - 미화 _ 209
외주 용역 및 수선비 - 보안/안내 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 주차 및 기타 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 공사비 _ 212
수도광열비 _ 212
각종 세금 _ 213
보험료 등 _ 214
임대 비용, PM 수수료 등 _ 215
기타 운영비 _ 216
영업 외 수익과 비용 _ 217
자본적지출(CAPEX) _ 218
03 자산관리 보고서의 작성 _ 219
자산관리 보고서의 구성과 내용 _ 219
자산 운영의 평가와 기준 _ 222
PART 07 자산 매각과 투자 전략의 이해 _ 227
01 부동산 자산 매각 절차의 이해 _ 227
부동산 자산 매각 절차 _ 227
자산 매각 시 자산관리자의 역할 _ 229
02 자산매입을 위한 4가지 기본 실사 _ 231
법률실사 _ 231
감정평가 _ 232
재무실사 _ 233
물리실사 _ 233
03 부동산 금융 용어와 자산 가격 산정 _ 235
자본환원율 _ 235
감정평가 3방식의 이해 _ 237
임대료와 매각가 비교 사례를 활용한 자산 가격 비교 _ 240
대출 이자율과 자산 가격 _ 243
04 투자 자금의 구성과 자금의 종류 _ 244
투자 자금의 구성 _ 244
투자자의 종류에 대한 이해 _ 246
05 다양한 투자 구조화를 통한 전략 _ 248
Equity 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 이종 수익증권 _ 248
Loan 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 선, 중, 후순위 구조 _ 250
자산관리회사들의 PM 수주 - 보통주 참여와 임차 확약 _ 251
Equity 투자자와 Loan 투자자가 동일 _ 252
Sale and Leaseback 이후 보통주 참여 _ 253
건설사들의 책임준공과 Master Lease 구조 _ 254
투자자의 조건부 선매입 구조 _ 255
우선 매수 옵션의 행사와 활용 _ 256
현금흐름의 안정성을 통한 구조화 _ 258
Share Deal VS Asset Deal _ 259
Refinancing _ 260
Recapitalization _ 261
PART 08 자산 가치 향상 전략과 자산관리의 미래 _ 265
01 부동산 자산 가치 향상 전략과 실행 방안 _ 265
자산 가치 향상의 의미 _ 265
자산 가치의 종류 _ 267
자산 가치 향상 사례 탐구 - FM 근무자들의 업무 환경 _ 269
자산 가치 향상 사례 탐구 - 차별화된 빌딩 서비스 _ 271
부가 수익의 창출 _ 273
리모델링 및 시설물 개선 공사 _ 274
홍보 마케팅 전략 _ 276
02 임차인 근무 환경의 변화와 각종 사례 _ 278
세대(사용자)의 교체와 일하는 방식의 변화 _ 278
초고층 빌딩과 복합개발 자산들의 증가 _ 279
빌딩 경쟁자들의 등장 _ 281
임차인 편의 시설과 사례 _ 284
03 친환경 빌딩의 운영과 관리 _ 286
쾌적한 실내 환경에 대한 요구 _ 286
LEED, WELL 그리고 ESG _ 288
책을 마무리하며 _ 291
