부동산 직업으로 큰돈을 버는 법
일반 직장인 월급 구조로는 큰돈을 벌기 어렵다. 요즘은 억대 연봉도 큰돈이라고 말하기가 민망하다. 물가도 오르고 집 한채 마련하려면 몇 억씩은 있어야 하는 세상이다. 그래도 방법은 있다. 그러면 부동산 회사를 다니면서 큰돈을 벌려면 어떻게 해야 할까? 방법은 몇 가지로 요약해 볼 수 있다.
1. 임원이 되는 것
우선 직장인으로서 큰돈을 버는 가장 좋은 방법은 승진을 해서 직급을 올리는 일이다. 올라가면 올라갈수록 연봉은 높아진다. 그만큼 책임은 많아진다. 그래서 임원이 되면 돈을 많이 벌 수 있다. 하지만 단점은 조직 구조는 대부분 피라미드 형태여서 올라갈 수 있는 자리가 적고 한정되어 있다는 점이다. 회사에서 임원이 되면 급여는 물론 직급에 따라 차량과 기사가 제공되기도 한다. 그러면 여러 면에서 금전적 혜택을 받게 된다. 같은 시간 일한다면 시간당 급여 수준이 높아야 돈을 더 많이 벌 수 있다. 하지만 임원은 농담처럼 임시직원이 될 수도 있다. 왜냐하면 한순간에 집에 갈 수 있기 때문이다.
2. 인센티브 받기
어느 분야든 그렇지만 영업을 통해 실질적인 이익이 발생하면 이를 분배해 주는 인센티브 제도를 통해 큰돈을 벌 수 있다. 부동산 직업에서 발생하는 수익의 단위가 크기 때문에 이와 관련된 일에 인센티브도 그 금액이 큰 경우가 많다. 이런 인센티브는 부동산을 매입, 운영, 매각하면서 발생하는 수익을 배분하여 지급하게 된다. 그렇다면 큰돈을 벌려면 인센티브가 많이 발생하는 분야의 직종을 택해야 한다.
부동산 회사에 다니면서 직장인으로 받을 수 있는 인센티브는 크게 아래 2가지로 나눠볼 수 있다. 부동산 자산에서 임대차를 하면서 발생하는 중개 수수료와 부동산 매각 시 발생하는 매각 차익을 분배하여 받는 매각 수수료가 대표적이다.
1) 임대차 세일즈
오피스 빌딩은 기본적으로 공간을 임대해야 수익이 발생한다. 따라서 임차인을 찾는 게 매우 중요한 업무다. 그렇게 임차인을 찾아오면 이에 상응하는 대가인 중개 수수료를 지급한다. 주거용 부동산에 비해 임대형 부동산, 특히 오피스 빌딩은 그 거래 금액이 크다. 기본 사용 면적이 크기도 하고 임대료가 높아 여기서 발생하는 수수료가 주거용 부동산 보다 훨씬 더 많이 발생한다. 게다가 계약 기간까지 길면 수수료 지급 금액도 올라간다.
예를 들어, 건물의 앵커 테넌트 계약을 하게 되면 억대에서 수십억 대의 중개 수수료가 발생한다. 보통 계약 조건에 따라 임대료의 몇 개월 분에 해당하는 수수료가 지급된다. 보통 프라임급 빌딩의 평당 임대료가 10만 원 수준이고 한 층의 임대면적이 1,000평이라면 1달 임대료는 1억 원이다. 이렇게 계산하면 대충 그 금액의 수준을 유추해 볼 수 있다. 그렇게 발생한 임대 수수료 수익을 인센티브로 지급한다. 보통 프라임급의 앵커테넌트는 3~10개층 까지 쓰는 경우가 있다. 게다가 대부분 장기계약이다. 그러면 인센티브가 어느 정도 일지 상상이 갈 것이다.
부동산 수익의 원천인 임대를 통해 발생하는 중개 수수료는 영업의 결과물이다. 보통 이런 업무를 하는 임대팀에서는 성과에 따라 수수료를 지급하는 회사들이 있다. 열심히 영업하여 결과가 나오면 그 성과를 함께 나눠가질 수 있는 곳에서는 그만큼 돈을 더 벌 수 있는 기회가 있다.
2) 매각 차익 인센티브
부동산 펀드나 리츠는 소유하던 부동산을 운영하다가 매각을 하게 된다. 투자금을 회수하는 것이다. 이때 그 자산을 운영 관리하다 처분하면 매각 차익이 발생하기도 한다. 그런 자산을 운영하는 팀에 속한다면 그 성과를 배분 받을 수 있는 혜택이 있다. 보통 이런 투자의 경우 추후 매각 시 발생하는 차익에 대해서 자산운용사나 투자회사와 수익을 배분한다는 투자 약정이 맺어지는 게 일반적이다.
특히, 프라임급 오피스 빌딩을 몇 년 보유하다가 성공적으로 매각하는 경우는 몇 백억에서 몇 천억 원에 이르기까지 큰 차액이 발생한다. 그런 금액의 몇 퍼센트만 수익으로 가져와도 그 인센티브 금액은 어마어마하다. 최근에는 이런 성과를 직원들에게 공평하게 배분하여 화제가 되는 부동산 회사들도 쉽지 않게 찾아볼 수 있다. 그리고 로또 수준의 성과 차익 수수료를 받은 분들도 업계에서 자주 볼 수 있다.
3. 회사의 청산
이런 경우는 씁쓸한 경우이긴 하다. 회사가 없어질 때 위로금을 받는 것이다. 청산을 한다는 것 자체가 슬픈 일이기는 하지만 비자발적 실업이 발생하는 것에 대한 보상을 받을 수 있는 좋은 기회이기도 하다. 능력이 있는 사람이라면 다른 직장을 찾아도 되기 때문에 어떤 면에서 손해 볼 게 없다.
다만 이런 청산의 경우에 어떤 사안이냐에 따라 인센티브라는 게 없을 수도 있다. 나쁜 송사에 휘말려 회사가 완전히 없어진다면 그런 인센티브를 받기 어렵다. 예를 들면, 외국에 본사가 있고 국내 사업을 정책 상의 문제나 펀드 청산 등으로 더 이상 사업을 유지하지 않는 경우가 인센티브를 받을 수 있는 사례다. 그러니 청산도 어떤 종류인지 잘 확인해야 한다. 명예퇴직과 비슷한 개념으로 생각하면 된다.
이렇게 직장인으로도 큰돈을 벌 수 있는 몇 가지 방법을 살펴봤다. 회사를 다니면서 돈을 벌 수 있는 방법은 있다. 하지만 결국 자기 사업이 아니면 월급쟁이로는 큰돈을 버는 데는 한계가 있다. 그리고 어떤 분야든 세일즈 쪽에 있어야 돈을 벌 수 있다는 사실도 알 수 있다. 하지만 요즘 신입 사원들은 이런 세일즈를 많이 꺼린다. 하지만 회사 생활을 하다 보면 금세 느낀다. 영업이 없으면 회사가 존재하지 않는다는 당연한 사실을 말이다. 그러니 취업을 준비하는 학생들 입장에서는 잘 생각해봐야 할 일이다. 편하게 사무실에 앉아있는 직업이 꼭 좋은 것만은 아니다.
그보다 더 중요한 사실은 평생직장을 다닐 수 없다는 사실이다. 정년도 점점 짧아지고 있고 평생직장의 개념도 없어지고 있다. 지금 막 회사를 들어온 사회 초년생들에게는 찬물을 끼얹는 이야기일지 모르지만 어쩔 수 없는 현실이다. 취업이라는 큰 산을 넘으면 이제는 내리막길이다. 그래서 시작할 때부터 준비가 필요하다. 나중에 내리막길에 도착했을 때 잘 착지를 해서 새로운 길을 걸을 준비를 해야 한다는 말이다.
나도 사회생활을 한지 10년이 넘어가면서 자기 사업을 하시거나 새로운 길을 걷는 선배님들을 보게 된다. 그분들의 공통점이 있다. 오랫동안 해왔던 부동산 업무의 전문성을 회사 생활을 하면서 꾸준히 쌓아왔다는 점이다. 그런 전문성과 더불어 회사를 떠나도 클라이언트가 따라올 수 있는 영업력을 겸비했다는 것도 공통점으로 들 수 있다. 다시 말해, 세일즈를 통해 고객을 지속적으로 확보했고 그에 걸맞은 경험과 능력을 가지고 있는 것이다. 결국, 이런 자산들은 회사를 떠나 개인 회사를 설립하더라도 독립할 수 있는 기반을 마련해 주었다. 사회생활을 시작할 때 이런 점까지 고려하는 사람들은 많지 않다. 정신이 없고 한고비를 넘겼기 때문에 안심을 한다. 조금 정신을 차리고 났을 때 이런 점을 꼭 상기하기를 바란다.
부동산 펀드나 리츠의 투자 전략처럼 살 때 이미 매각할 시점을 정해놓으면 대비가 되고 계획에 맞춰 나갈 수 있다. 직업도 마찬가지라고 생각한다. 취업을 했을 때 분명 은퇴 플랜도 세워놔야 한다. 자세하지는 않더라도 어렴풋이 어떻게 될는지 예상을 해보기라도 해야 한다. 그런 마음을 품고 있으면 뭐라도 준비한다. 아무 생각 없이 회사를 다니다 보면 시간은 흘러가 버리고 남은 것은 후회뿐이다.
마지막에는 어떻게 될까 그림을 그려보자. 그런 생각을 마음에 품고 지금 하는 일을 바라보고 앞으로 어떤 분야에서 무슨 실력을 키워야 할지 방향 설정을 할 수 있다. 지금은 회사와 조직의 힘을 등에 업고 멋진 '갑'의 행세를 할 것인지, 아니면 지금 그다지 모양은 빠져도 실질적인 능력을 갖출 수 있는 일을 할 것인지 판단이 가능하다. 결국 명함이 없어도 살아남을 실력을 키우는 일을 하면서 은퇴를 준비해야 한다. 로켓을 만들던 직장에서 고액 연봉을 받는 사람이 퇴사 후에 로켓을 팔러 다니기는 분명 쉽지 않은 일이다. 비싼 부속이 되는 것보다 작고 저렴한 엔진이 되는 일을 찾아야 한다. 그래야 은퇴 후 스스로의 동력을 마련할 수 있다.
