상가 임차인의 ‘계약 갱신거절권’?
판례 이야기
상가 임차인의 ‘계약 갱신거절권’?
1심 ‘갱신거절권’ 인정…
2심 ‘특약한 경우’만 인정...
대법원은 상고이유서 미제출로 기각....
[적어보는 글]
상가임대차보호법과 주택임대차보호법은 모두 임차인을 보호하기 위하여 계약의 갱신에 관하여 규정을 하고 있다. 그러나 규정 형식에는 차이가 있다.
먼저 주택임대차보호법은 임대인이든 임차인이든 정해진 기간 동안 계약 갱신 저절의 통지를 하지 않으면 자동으로 임대차계약이 갱신되고, 계약이 갱신되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 규정을 하고 있다. 이에 반하여 상가임대차보호법은 임차인에게 계약의 갱신요구권을 인정하고, 이에 대하여 정당한 사유가 없으면 10년의 기간 이내에는 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있고, 임대인의 계약 갱신 거절이 없으면 자동으로 계약이 갱신되는 묵시적 갱신에 관하여 규정을 하고 있다. 하지만 상가임대차보호법에서는 임차인의 갱신거절에 관하여는 주택임대차보호법과 달리 규정이 없다.
이에 관하여 이 사건의 항소심 법원은 임차인이 계약 갱신 요구를 하지 않는 경우에 계약기간의 만료로 임대차 계약이 종료하는 것으로 이해를 하는 것은 묵시적 갱신을 인정하지 않는 것으로 상가임대차보호법 제10조 제4항이 무의미한 규정이 될 뿐만 아니라 이와 같은 기간을 놓치거나 갱신요구권 행사 기간이 경과했지만 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 작용하게 된다고 한다. 따라서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구하지 않는 경우에도 임대차계약은 전임대차계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되는 것으로 해석을 하고 있다.
또 특약에 의하여 임차인에게 갱신 거절권을 인정하는 것은 임차인에게 유리한 것으로 상가임대차보호법 제15조에 반하지 않기에 그 효력을 인정하고 있으며, 특약에 따라 계약 갱신 거절의 통지가 임대인에게 도달한 때로부터 3개월 후에 임대차계약이 해지되는 것으로 이해를 하고 있다.
상가임대차보호법의 계약갱신에 관한 규정을 나름 정리해보면 다음과 같다.
1. 임차인의 계약갱신 요구
상가임대차계약의 존속기간은 1년 미만으로 정하지 못하고, 임차인이 주장이 없는 한 1년 미만으로 정한 계약기간은 1년으로 본다. 그리고 임차인은 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 그 기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없다. 임차인의 계약갱신 요구가 있으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금만 정해진 범위에서 증감할 수 있다.
임차인의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어져야 한다.
2. 임대인의 계약 갱신거절 또는 조건 변경의 통지와 묵시적 갱신
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없는 한 계약의 갱신을 거절할 수 없다. 따라서 계약갱신이 인정되는 10년의 기간 동안에는 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인이 계약의 갱신을 요구하는 경우 거절할 수 없는 것이다.
결국 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지가 의미를 갖는 것은 임차인의 계약의 갱신을 요구하지 않는 경우이거나 10년이 넘게 임대차계약이 유지되는 경우이다.
3. 임차인의 계약 갱신 거절과 묵시적 갱신
임차인의 계약 갱신 거절에 관하여는 주택임대차보호법과 달리 상가임대차보호법에서는 규정이 없다. 이에 관하여 아래 항소심 법원에서는 임차인의 계약 갱신 거절을 인정했던 1심과 달리 계약 갱신 거절권을 특약에 의하여 인정되는 것으로 이해하고 있다.
4. 묵시적 갱신과 임차인의 계약 해지의 통지
임차인이 계약의 갱신을 요구하지 않거나 계약의 갱신을 요구하더라도 상가임대차 계약 기간이 10년이 넘는 경우에 임대인이 계약 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되는 것으로 이해할 수 있다.
이 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 임대차계약 해지의 효력이 발생한다.
위 표에서 계약갱신 요구가 없는 경우와 계약갱신 거절이 없는 경우에는 임대인의 갱신 거절 또는 조건변경의 통지가 없으면 묵시적 갱신이 인정되는 것으로 이해할 수 있다.
몇 가지 의문사항이 있지만 잘 모르는 내용인지라 그에 대한 정리는 공부를 더 한 다음으로 미룬다.
[사실관계]
서울 강남의 한 건물 소유주인 A사는 2016년 4월 B사에 보증금 5000만원, 차임 및 유지비 월 400만원으로 하는 임대차계약을 체결했다. 계약기간은 2016년 5월 1일부터 2017년 4월 30일까지로 정했다. 양측이 체결한 계약에는 △임대인(A사) 또는 임차인(B사)이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다. △계약이 갱신된 경우, 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 한다는 내용이 포함돼 있었다.
그러다 B사는 2016년 7월 이 임대차계약에 따른 보증금반환채권을 C씨에게 양도했다고 통지했다. 그리고 이후 임대차계약상 임대차기간이 종료되기 한달여 전인 2017년 3월 23일 A사에 "부득불 폐업을 하게 되어 더이상 임대차기간을 연장할 수 없으니, 임대차 기간 만료일인 2017년 4월 30일 보증금을 반환해달라"는 내용증명을 발송했다. 이에 A사는 "(기간만료 3개월 전에 해지 통보를 하지 않았으니) 임대차계약 내용에 따라 이전과 동일한 조건으로 이미 임대차계약이 1년 연장된 것으로 간주된다"며 "(또 계약 내용에 따라 B사가 한 해지통보는) 내용증명을 받은 날로부터 3개월 후인 2017년 6월 26일 효력이 발생한다"고 맞섰다. 그러면서 "B사가 채권양도로 임대차보증금에 대한 권리가 없으니, 해지효력발생일까지의 비용을 공제한 후 (보증금반환채권 양수인인) C씨에게 나머지 금액을 반환하겠다"고 했다. 이후 A사는 보증금에서 5월분 차임과 6월 1일부터 26일까지의 차임 및 미납 전기요금 등 비용을 공제한 나머지 보증금을 법원에 변제공탁했다.
[원고의 주장]
B사는 "임대차 기간만료 3개월전까지 서면으로 해지하겠다는 통지를 하지 않으면 계약이 자동갱신되도록 한 임대차계약 내용은 '상가임대차법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'는 상가임대차법 제15조에 위반돼 무효"라며 부당이득금 반환 소송을 냈다.
[1심]
"A사는 1267만원을 지급하라"며 원고 전부승소 (2017가소7066042)
소액사건이라 판결 이유를 기재하지는 않았으나 임차인의 갱신거절권을 인정한 것으로 보인다.
[항소심]
1심 판결을 취소하고 "A사는 B사가 청구한 금액 중 임료 등을 제외한 새로운 임대차계약 무산에 따른 손해배상금 440만원만 지급하라"고 원고일부패소 판결을 했다(2018나10776).
주택임대차보호법과 달리 상가임대차법은 임대인이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐 임차인의 갱신 거절권(임차인의 갱신 거절의 통지)에 대해서는 아무 규정을 두고 있지 않다.
상가임대차법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이어서 상가임대차법 규정에 위반된다고 볼 수 없다.
B사는 '상가임대차법 제10조 1항에 따라 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차계약에서 정해진 임대차기간이 만료되면 사전 최고나 해지의 의사표시 없이 임대차가 종료된다'고 주장하지만, 이는 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 4항에 반하는 주장으로서 받아들일 수 없다.
상가임대차법 제10조 1항에서 정한 기간 내 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차기간이 당연히 예정된 기간에 만료된다고 해석하게 되면 결과적으로 묵시적 갱신이 인정되지 않는 셈이고, 이렇게 되면 상가임대차법 제10조 4항은 무의미한 규정이 될 뿐만 아니라 이와 같은 기간을 놓치거나 갱신요구권 행사 기간이 경과했지만 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 작용하게 된다.
B사는 또 자신들의 갱신거절통지에 따라 원래의 임대차기간 종료일인 2017년 4월 30일에 임대차가 종료됐다고 주장하지만, 이 사건 계약의 특약에 의해 B사가 기간만료 3개월 전까지 의사표시를 하지 않은 이상 임대차계약은 (종전 계약과 동일하게) 12개월의 임대차기간으로 갱신됐다고 봐야 한다. 따라서 특약 등에 따라 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 A사가 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 2017년 6월 26일에 임대차가 종료됐다고 보는 것이 타당하고, A사가 그 기간 동안의 미납 월 차임과 전기요금을 보증금에서 공제한 것도 정당하다.
[대법원]
B사는 소송기록접수통지서를 송달받고도 20일 내에 상고이유서를 제출하지 않아 기각판결을 받았다.
[관련규정]
상가건물 임대차 보호법 제9조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.[전문개정 2009. 1. 30.]
상가건물 임대차 보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]
