실거주 비율이 높은 아파트에 대한 생각
저는 얼마 전부터 ‘오윤섭의 부동산 가치투자’라는 책을 읽고 있습니다. 수도권(되도록 서울) 역세권과 일자리 근처의 상승 모멘텀이 충분한 가치 있는 부동산이라면 매수 이후 적어도 4년은 보유해야 한다는 가치투자론이 이 책의 핵심이지만, 이외에도 이 책에는 여러 흥미진진한 부동산 이론들이 많이 소개되고 있습니다.
그중에서도 이 책의 중후반 부분에 나오는 내용 중에 ‘실거주 집주인과 세입자의 황금비율은?’이라는 제목의 챕터(chapter)가 있는데, 제가 투자용으로 매수한 2번째 아파트의 사례를 잘 담고 있는 것 같아 공부 삼아 내용을 정리해 보려고 합니다.
투자용 주택을 구매할 때 핵심은 전세가!
아시겠지만 전셋값이 우상향하려면 실수요자(세입자)의 전세수요가 많아야 합니다. 예를 들어 매수한 부동산 근처에서 전세수요보다 많은 공급물량(전월세 물량)이 한꺼번에 쏟아질 경우 동일 생활권 아파트 전셋값은 일시적으로 하락합니다. 다만 이 경우는 전월세 물량이 소진된다면 다시 제자리를 찾게 되긴 합니다.
제가 2번째 아파트를 매수한 시기 역시 위에서 언급한 전월세 물량 과도 공급이 나타난 시기였습니다. 신축 아파트 ‘입주장’이 맞물렸기 때문입니다. 그래서 전월세 물량이 눈에 띄게 늘어났고 예상했던 전세가보다 무려 3천만 원이나 낮은 가격으로 전세입자를 구할 수밖에 없었습니다. 다행히 신축 아파트 분양을 받아 입주를 기다리고 있는 분이라 갱신권을 사용하지 않기로 특약 사항에 명시해 약 2년 후 전세금을 다시 세팅할 수 있게 됐지만, 이때의 경험은 주변 아파트 입주물량 파악의 중요성 등 제게 상당한 배움을 줬습니다.
전셋값이 안전하게 우상향 하는 전세레버리지투자처는?
그렇다면 전셋값이 안전하게 우상향 하는 전세레버리지투자처를 찾는 방법은 없을까요? ‘오윤섭의 부동산 가치투자’에서는 그 방법으로 단지 내 집주인과 세입자의 비율을 언급하고 있습니다. 실거주하는 집주인이 70% 안팎, 세입자가 30% 안팎일 때 황금비율이라고 말하고 있습니다.
이 말은 일리가 있습니다. 집주인의 실거주 비율이 높을수록 침체기에 하방경직성이 강하기 때문입니다. 해당 단지에 집주인의 실거주 비율이 높으면 침체기가 와도 낮은 가격으로 매도하려는 경우가 적지만 집주인의 실거주 비율이 낮으면(투자자 비율이 높으면) 낮은 가격으로도 거래가 이뤄집니다.
집주인의 실거주 비중은 실수요층을 의미합니다. 실수요층이 수급을 좌우하며 실거주 비중이 높을수록 수급의 질이 높다고 볼 수 있습니다. 수요의 질은 상승장에서 아파트 가격을 강하게 끌어올립니다.
실거주 집주인이 얼마나 살고 있는지 알아보는 가장 좋은 방법은 단지 내 또는 지역의 경험 많은 부동산에 물어보는 것입니다. 저 또한 매수한 부동산에서 ‘옆 단지는 투자자가 많고, 당신이 매수한 단지는 실거주자가 많다’는 정보를 들을 수 있었습니다.
지금 여러 부동산과 관련된 책을 꾸준히 읽으며, 투자 내용을 복기하기도 하지만 그 과정에서 제가 잘한 부분과 잘못한 부분을 다시 되새길 수 있어 좋습니다.
실거주 비율이 높은 아파트가 하락장에서 조금 강한 면모를 보일 수 있겠다는 생각이 듭니다. 마침 전국 아파트 가격이 보합 또는 약보합세를 보이는 상황에서, 제가 투자한 아파트가 실거주 비율이 높다는 사실에 마음이 한결 편해지는 시점입니다.