구더기 무서워서 장 못 담근다
재건축, 재개발 그리고 개발이익에 대한 고찰
최근 여러 번 정/관의 주택공급 정책에 대한 자문위원으로 참석할 일이 있었어.
지금의 정부는 최근 몇년동안 지속되었던 주택시장 불안을 해소하기 위해 여러 가지 방법을 고민하는 것으로 보여. 그 중 가장 고질적인 문제는 수도권의 주택문제고, 수도권의 주택문제 중 골자는 사람들이 살고 싶어 하는 "양질의 주거"의 공급이 부족한 것이지
이러한 양질의 주거를 공급하기 위해, 정책입안자 입장에서 비교적 편하고 빠른 방법은 신도시를 만드는 거야. 신도시는 신도시로 지정되기 전에는 개발이 되지 않은 지역이기 때문에 비교적 택지를 조성하기 쉽고 빠르게 원하는 주택 물량을 공급할 수 있지.
그러다 보니, 서울을 비롯해 많은 지자체에서 이러한 방법으로 도심의 주택공급 부족을 해결해 왔고, 그 결과로서 나타나는 문제점은 원도심이 슬럼화되는 현상이야.
아무래도 신도시에 신축 아파트가 등장하고, 그에 따라 여러 상업시설들이 들어서게 되면, 아무래도 주거 환경이 신도시가 더 좋아지고, 그에 따라 소득여유가 있는 가구들이 신도시로 이사를 가게 되지. 구도심은 과거의 영광을 뒤로 하고, 건물들은 계속 낡아가고, 거주환경이 일반적으로는 좋지 않은 방향으로 변하게 되는 것 같아. (물론, 주거공간의 퀄리티에도 불구하고 학군이나 절대적인 우위의 매크로 입지를 가진 지역들은 예외가 되지..)
그런데, 계속 신도시를 만들어내는 것으로는 아무래도 한계가 있지 않겠어? 정부 입장에서는 3기 신도시 계획을 세우고 그에 따른 인프라를 구축하고자 하더라도, 결국은 도심의 주택공급까지 해결해야 균형 있는 도시의 주거환경 조성이 가능하다고 생각한 것 같아.
서울시는, 전 서울시장님과 다르게 현 서울시장은 재건축 재개발을 빠르게 유도하여 도심내 양질의 주택 공급이 이루어질 수 있도록 적극적으로 고민하는 것 같고, 이러한 방향은 국토교통부나 정부에서도 대동소이 한 것 같아
그런데 자유시장경제에 반하는 2가지 정책으로 인하여 재건축이 속도가 잘 나지 않는 것으로 보여. 1) 분양가 상한제, 2) 재건축초과이익환수제는 결국 재건축을 통하여 기존 토지등 소유주들이 기대할 수 있는 이익의 규모를 감소시킴으로서, 토지등 소유주들의 재건축 추진 의욕을 낮추게 되고, 어떤 사업장들은 그러한 정책이 없었으면 사업성이 나올 것도 정책으로 인해 사업성이 안나오게 되어 사업 추진 동력을 잃어버리기도 하지.
이익이 없을까봐 (개발이 필요하다 느끼면서도) 개발을 추진하지 않는, 정말 말 그대로 "구더기 무서워서 장을 못 담그는 거지"
http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=39585
그 중 분양가 상한제의 골자는, 일반분양 물건의 분양가를 조성원가(즉, 재건축에 소요된 원가)에서 크게 벗어나지 않는 수준으로 분양가를 책정하도록 규제하는 것이고, 그 결과로서 세간에 몇 년 동안 화제가 되었던 "로또 당첨"이라는 용어가 탄생된 것 같아.
물론, 청약 가점이 높은 가구일수록 주택에 대한 니즈가 어느 다른 누구보다도 큰 것은 이해하지만, 사유재산권이 온전히 인정받아야 하는 자유시장경제를 표방하는 대한민국에서 기존 토지등소유주들의 이익을 빼내서 극히 일부 청약 당첨이 된 사람들에게 분배한다는 것이 사실 상식적으로 잘 이해가 되지 않아. 청약제도가 사실 그렇게 촘촘하지도 못해서, 가점이 높다고 반드시 다른 어느 가구보다도 주택 구매 여력이 안되거나 가계 사정이 안좋거나 한 것은 아니거든.
사실, 양질의 부동산에 대한 투자기회를 일반 사람들에게 제공하는 것에 그 존재 의미가 있는 리츠라는 기구를 통하여 이러한 불편한 진실에 대한 해결책을 찾을 수 있지 않을까 생각해 봤고, 그 내용을 자문위원으로서 여러 차례 제안해 오고 있어.
사실, 재건축이라는 것은 재개발과 다르게 그 단지 내 모든 토지들이 (단지내 도로를 포함) 조합원들 소유이므로, 완전한 순수한 민간프로젝트 임을 고려하여 사회에서 일부 또는 전부를 환수한다는 것이 넌센스 이기는 하다고 생각해. 다만, 그럼에도 불구하고 어떠한 이유로서 일부 이익을 사회에 환원시키도록 유도해야 할 경우, 다음과 같이 배분하면 어떨지 생각해봤어.
헌집을 허물고, 새집을 짓는데 총 10원의 비용이 들어가고, 그렇게 지어진 새집의 시장가격이 16원이라 하면, 이러한 개발로 인한 사회적 잉여는 총 6원이지. 그 중 2원은 기존 토지등 소유주들에게 돌아가도록 하는거야. 그러면 일반분양가가 12원이지. 이 일반분양 물량을 전부 리츠에서 매입하는 것을 목표로 해서, 일반인들로부터 자금을 모집하는 거야. 여기서 청약에 대한 조건설정을 통해 소득이 낮은 계층일수록 더 많이 청약할 수 있도록 한다든가 하여, 이러한 투자기회에 더 문호를 넓게 열어주는 거지.
그리고 그 리츠가 주택을 보유하면서 임대활동을 하는데, 이 때 들어온 임차인이 특정 기간동안 지속 임차할 경우, 임대기간 종료 후 분양전환 시 우선 매수권을 가지게끔 하고, 그 우선 매수권 행사 시 행사가격을 (시가가 여전히 16원이라는 전제 하에) 14원으로 하여, 위에서 언급한 총 6이라는 사회적 잉여 중 2를 이러한 임차인들이 가져가게끔 하는거야.
그러면 최종적으로는 개발로서 얻어지는 6이라는 잉여이익 중 2는 기존 토지등소유주에게, 2는 리츠의 공모투자자에게, 2는 이 아파트를 장기간 임차하여 실제로 이용한 임차인에게 배분할 수 있게 되는 거지.
이렇게 설계하면, 적어도 완전무결할 수 없는 청약제도에 의해 걸러지는 당첨자들에게 사회적 잉여가 모두 가도록 하는 것보다는 보다 정의로운? 또는 명분이 좋은? 배분이 아닐까 생각을 해봤어.
