상가임대차법의 환산보증금 기준에 부가세도 포함되나요

Q. 임대인 B 씨와 임차인 A 씨는 서울에 보증금 3억 원, 임대료 600만 원, 부가가치세 60만 원(임대료의 10%)의 임대차 계약을 체결했습니다. 임차인은 환산보증금이 일정금액을 초과하는 임대차는 상가건물 임대차보호법 적용이 안된다고 알고 있습니다. 해당 상가건물은 부가세를 제외하면 환산보증금이 8억 8천만 원으로 법의 보호를 받을 수 있고, 만약 부가세를 포함하게 되면 9억 3,800만 원이 되어 보호를 받을 수 없게 되는데 도대체 어떤 기준이 맞을까요?

A. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 환산보증금이 일정 금액을 초과하지 않는 경우에 적용됩니다. 이 법에는 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의와 회수기회 보호, 적용 제외, 평가기준의 고시, 표준 권리금 계약서 작성, 계약 갱신 요구에 관한 임시 특례, 차임 연체와 해지, 표준 계약서의 작성 등의 규정이 포함되어 있으며, 지역별로 정해진 보증금을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다.

따라서 환산보증금이 일정 기준을 초과하게 되는 경우, 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력은 인정되지만, 우선변제권(법 제5조 제2항)과 최우선변제권(법 제14조), 그리고 임차권등기명령(법 제6조)은 인정되지 않습니다.

다만, 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다. (법 제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

보증금 이외에 차임이 있는 경우는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 환산보증금이 됩니다. 예를 들어, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대하여 보증금 1억 원, 차임 500만 원을 매월 지급하기로 약정한 경우, 보증금은 6억 원{(500만 원 × 100) + 1억 원 = 6억 원}이 됩니다.

임차인이 부담하기로 한 부가가치세가 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에서 정의한 '차임'에 포함되는지 여부에 대한 판례는 다음과 같습니다. 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의거하여 임대사업자는 임차인에게 상가건물을 임대하며 임대용역을 제공하고 차임을 받는 과정에서 과세관청을 대신해 임차인으로부터 부가가치세를 징수하고 이를 국가에 납부할 의무가 있습니다.

임대차계약의 당사자들이 차임을 정할 때 "부가세 별도"라는 약정을 했다면, 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 대한 부가가치세의 납부 의무는 임차인에게 있으며, 약정한 차임에는 부가가치세가 포함되지 않는다는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 해당 부가가치세를 별도로 징수할 것이라는 점을 확인하는 의미로 해석하는 것이 합리적입니다. 임대인과 임차인이 이러한 약정을 했다고 하더라도 정해진 차임 외에 부가가치세를 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 차임에 포함시킬 이유는 없다고 판시했습니다.(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나 27056판결)

따라서 임대차 계약서상 차임에 "부가가치세가 별도"라고 명시되어 있을 경우, 부가가치세는 환산보증금에 포함되지 않습니다.

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법입니다. 그러므로, 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법이 민법보다 우선하여 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다. 또한「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없게 됩니다.

상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 비영리단체 (동창회, 종교단체, 자선단체, 동호회, 정당 등의 사무실 건물의 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 상가건물에 해당하는지의 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제 이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다. (대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)

그리고 영업 행위가 아닌 단순히 상품을 보관하거나 제조하는 공장이나 창고는 영업용으로 간주되지 않기 때문에 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는 것이 원칙입니다. 예를 들어, 어떤 임차인이 공장이나 창고를 임대하여 상품을 보관, 제조, 가공만 하고 영업용으로 사용하지 않는 경우 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 그러나 그 장소에서 사실행위와 영업행위가 동시에 이루어진다면 상가건물 임대차보호법이 적용될 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우와 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 특히 판례에서는 계약 기간이 1년 미만이거나, 특히 6개월 미만으로 설정된 경우, 그리고 보증금이 없거나 미미한 경우, 단기 임대차로 명시된 경우를 일시사용 임대차로 간주하고 있으니 주의해야 합니다.

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