2개월의 월세가 미납되면 계약을 해지하기로 한 특약사항

Q. 임차인 A 씨는 상가건물 1층에서 카페를 운영할 목적으로 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 임대인 B 씨의 요구로 "월세가 2개월 이상 미납되면 본 계약은 자동 해지된다."는 특약을 맺었습니다. 상호 간의 합의로 작성된 2개월 미납 계약해지 특약사항, 과연 유효할까요?

A. 민법 제640조에서는 '건물 및 기타 기계의 임대차에서 임차인이 차임을 2회 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다'라고 명시하고 있습니다. 그래서 상가 임대차에서 법적으로 2개월만 월세를 연체해도 임대인의 계약해지가 가능한 것으로 오해하는 경우도 발생합니다. 그러나 상가건물 임대차 보호법은 민법에 대해 특별법상의 지위, 즉 민법보다 더 상위의 지위에 있기 때문에 상가건물 임대차 보호법의 규정에 따르는 것이 맞습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인이 차임을 3개월 이상 연체할 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 총 연체된 임대료가 3개월분에 해당하는 상태를 말합니다. 연속으로 3개월 동안 연체된 경우뿐 만 아니라, 임대차 기간 전체에 걸쳐 가끔씩 지급이 지연되어 연체된 임대료가 3개월분에 도달했을 때도 해당됩니다.

그럼에도 불구하고 임대인이 임차인을 압박하여 다음과 같이 특약사항을 추가하도록 요구하는 경우도 있습니다. “임차인이 월세를 2개월 이상 미납(연체)하는 경우 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다. 또는 계약은 자동으로 해지된다.” 임차인 입장에서 2개월과 3개월의 차이에 대해 크게 중요성을 느끼지 못하고, 임대인의 압박 때문에 이를 수용할 수밖에 없는 상황이 되기도 합니다.

하지만 당사자의 합의로 임대차 계약해지 사유를 2개월의 월세 미납으로 정하고 특약을 체결했더라도 해당 특약은 무효가 됩니다. 상가건물 임대차 보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문입니다. 특약으로 임차인이 1개월치 또는 2개월치의 차임을 연체했다는 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 없다는 뜻입니다. 따라서 현재 임차인이 월세를 2개월치까지 미납한 경우, 임대인은 어떠한 권리도 행사할 수 없으며, 임차인이 월세를 3개월치를 미납할 때까지 기다렸다가 비로소 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

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※ 참고「상가건물임대차보호법」

제10조의 8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.