대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 챙기세요

Q. 임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 임대차 계약을 체결하기 위해 근처 공인중개사사무소에서 만났습니다. 임차인과 임대인 중 어느 일방이 계약 당사자가 아닌 대리인이 계약을 하러 나온다면 무엇을 확인해야 되나요?

A. 먼저 임차인은 상가건물의 등기사항증명서에 기재된 소유자가 임대인 본인인지 확인한 후 임대차 계약을 진행해야 합니다. 임대인 역시 계약의 당사자가 임차인 본인인지 확인해야 합니다. 임차인과 임대인 각 당사자 본인이 직접 참석하여 계약하는 경우에는 신분증으로 당사자임을 확인하고, 대리하여 계약하는 경우에는 이를 증명할 수 있는 위임장과 인감증명서를 꼭 확인해야 합니다. 계약자가 본인임을 알기 위해서는 주민등록증이나 운전면허증, 여권 등 사진과 주민등록번호가 포함된 신분증을 확인합니다.

위임장 양식(ⓒ한국공인중개사협회)

만약, 본인이 아닌 대리인과 임대차 계약을 체결할 경우, 다음 사항을 확인합니다.

① 대리인의 신분증

② 임차인의 인감이 날인된 위임장

③ 인감증명서

상기 위임장에는 다음의 내용이 포함되어야 합니다.

① 부동산의 소재지

② 소유자의 이름 및 연락처

③ 계약의 목적

④ 대리인의 이름, 주소 및 주민등록번호

⑤ 계약의 모든 사항을 위임한다는 내용

또한, 위임장에는 연월일이 기재되고, 위임인(임차인)의 인감이 날인되어 있어야 합니다. 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(임차인)의 날인과 임대차 계약서에 찍을 날인이 동일해야 추후 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 주의해야 할 점은, 계약을 체결하는 자리에서 대리인에 의한 계약을 진행하더라도 계약서에는 실제 계약자 본인(대리인에게 대리권을 부여한 사람)과 계약이 이루어진다는 점입니다.

그러므로 대리인은 임대차 계약 시 계약의 당사자(본인)의 인감증명서를 지참하고 상대방은 이를 확인해야 합니다. 발급 용도가 매매용인 인감증명서는 통상 발급 후 1개월, 임대차용은 발급 후 3개월 정도가 유효하다고 판단합니다. 만약 교부일자(발급일자)를 확인하여 해당 유효기간이 만료되었다면, 상대방은 재발급을 요청하는 것이 바람직합니다. 또한, 인감증명서의 사용 목적란에는 부동산 임대차 계약을 위한 것임을 명시합니다.

추후 계약자가 "본인은 계약한 적이 없다, 대리인을 선임한 적도 없다, 그 도장은 내 것이 아니다" 등 계약상 하자를 주장함을 대비해야 합니다. 이때 상대방은 계약자 본인 또는 그의 대리인과 계약한 사실을 입증해야 하므로 임대차 계약 시 모든 대리, 위임 정보가 기재된 위임장과 유효한 인감증명서를 받아서 보관해야 합니다.

인감증명서의 발급내용에도 본인이 직접 발급했는지 아니면 대리인이 발급했는지 명시됩니다. 대리인이 발급한 경우에는 후에 본인이 추인(추가로 인정)을 하면 문제가 없으나, 안전한 방법을 선택한다면 계약자 본인이 직접 발급한 인감증명서를 첨부하여 보관하는 것이 유리합니다. 그리고 계약 시 참석하지 못한 당사자와 직접 전화를 통해 "직접 위임장을 작성하고 인감도장을 날인했는지, 대리인에게 대리권을 수여한 것이 본인이 맞는지"여부를 직접 확인하고, 이를 녹음하거나 문자 메시지 등으로 주고받은 내역을 보관해 두면 더욱 확실합니다.

인감증명서 예시(ⓒ정부24)

계약자의 대리인이 제출한 인감증명서는 정부24(http://www.gov.kr)에 접속하여 인감증명발급 사실확인을 검색 후 발급일자, 주민등록번호, 확인용 발급번호 등을 입력하면 진위여부를 알 수 있습니다.

① 발급일자(상단 인감증명서 ①번)를 8자리로 입력합니다.(예 : 20050117)

② 주민등록번호(인감증명서 ②번)를 입력합니다.

③ 재외국민의 경우 여권번호(인감증명서 ③번)를 입력합니다.

④ 확인용 발급번호(인감증명서 ④번)를 입력하고 일치여부를 확인합니다.

인감증명서 진위확인(ⓒ정부24)