중개 사고가 발생하여 손해를 보상받고 싶습니다

Q. 임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 얼마 전에 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 이후에 임대차 계약을 중개한 중개인은 개업공인중개사가 아니라 명의를 빌린 무자격자였다는 사실을 알게되었습니다. 이 무자격자는 임대인에게는 보증금 2천만 원, 임대료 2백만 원의 임대차 계약을 중개한다고 하고, 실제 임차인과는 임대료가 없는 전세계약(보증금 2억 원)을 체결하면서 보증금을 착복했던 것입니다. 이에 임차인과 임대인은 명의를 빌려준 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하려고 하는데 어떻게 하면 될까요?

A. 개업공인중개사는 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 손해를 입혔을 경우 손해를 배상해야 하며, 이를 보장하기 위해 공제나 보증보험에 가입해야 하는 의무가 있습니다. 중개사고를 당한 피해자에게 한국공인중개사협회나 보증보험회사가 먼저 보상해 주고, 이후 개업공인중개사에게 구상권을 행사하는 방식으로 진행됩니다.

공인중개사무소는 임대차 계약을 체결하면서 계약자에게 공제번호, 등록번호, 공제금액, 그리고 공제기간이 명시된 공제증서를 제공해야 하는 의무가 있습니다. 이때 반드시 공제증서에 적힌 공제기간의 유효성을 확인해야 합니다. 실제 계약일이 공제기간에 포함되어야만 공제 제도를 통해 손해배상을 받을 수 있기 때문입니다.

중개업무 공제사업(ⓒ한국공인중개사협회)

손해배상책임을 보장하기 위한 공제금액의 경우, 개인 공인중개사무소는 2억 원 이상, 법인 중개업체는 4억 원 이상으로 가입합니다. 공제증서에는 가입자가 공제기간 동안 발생한 중개 사고로 인한 손해를 보상받을 수 있음이 명시되고 있습니다. 보상은 공제증서에 명시된 금액 한도 내에서만 이루어지며, 이 금액은 중개계약 건수, 사고 건수, 손해액과는 상관이 없음을 주의해야 합니다.

즉, 공제증서에 명시된 공제금액은 공제기간 동안 발생한 모든 중개의뢰인들의 피해를 합산하여 적용되는 것입니다. 예를 들어 공제금액 2억 원에 가입한 개인 공인중개사무소에서 공제기간 중 다수의 중개 사고로 인한 다수의 피해자가 발생할 경우 각자에게 2억 원씩 배상받을 수 있는 것이 아니라, 모든 사고에 대해 배상받을 수 있는 금액이 총 2억 원이라는 뜻입니다. 1년 내 비슷한 시기에 중개 사고를 당한 피해자가 여러 명이라면, 공제증서는 사실상 무의미한 상황이 될 수도 있으므로 계약자는 주의해야 합니다.

공제증서 진위 확인방법(ⓒ한국공인중개사협회)

개업공인중개사 개설등록 확인방법(ⓒ한국공인중개사협회)