부동산 중개보수는 언제, 얼마를 주어야 하나요?

Q. 임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 공인중개사사무소에서 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 후 공인중개사는 중개보수를 요구했고, 임차인과 임대인은 중개보수가 조금 비싼 것 같다고 했습니다. 그러자 공인중개사는 중개보수를 깎아주었습니다. 법에서 정한 상한 요율대로 주는 게 관행인 줄 알고 있었는데 중개보수도 깎을 수 있다는 사실을 몰랐습니다. 과연 임대차 계약 후 중개보수는 언제 지급하고, 얼마나 주어야 하나요?

A. 중개보수란 부동산 계약이 체결되어 개업공인중개사와 중개의뢰인간에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 각 지역별 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다. 상가건물 임대차 계약서 및 중개대상물 확인서에 따르면, 중개보수의 지급 시기는 계약 체결 시점에 계약 당사자 양측이 각각 지급하도록 되어 있습니다.

중개대상물 확인설명서 중 중개보수 등에 관한 사항(ⓒ한국공인중개사협회)

또한, 개업공인중개사의 고의나 과실이 없는 상황에서 계약이 무효화되거나 취소, 또는 해약되더라도 중개보수는 지급해야 한다고 명시되어 있습니다. 공동중개의 경우, 임대인과 임차인은 각각 자신이 의뢰한 개업공인중개사에게 중개보수를 지급합니다. 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날(잔금일)로 합니다. 때론 별도 약정으로 "계약 체결일"로 명시하는 경우도 있지만, 실무에서는 대부분 잔금일로 정하는 게 관행입니다.

중개보수는 중개대상물이 주택인 경우, 주택(부속토지, 분양권 포함)의 매매, 교환, 임대차 중개에 대한 보수는 거래금액에 따라 상한 요율 및 한도액 내에서 특별시, 광역시, 도 및 특별자치도의 조례로 규정됩니다. 상가건물의 경우, 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받고, 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다. 만약 주택이 포함된 상가의 경우, 전체 면적 중 상가의 면적이 2분의 1 이상이면 상가로 보기 때문에 중개보수의 한도는 거래금액의 0.9% 이내로 동일합니다.

중개보수는 해당 조례에서 정한 요율 한도 내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 상호 협의하여 결정합니다. 서울시를 기준으로, 계약 당사자 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수의 한도는 다음과 같습니다.

서울시 중개보수 요율표(ⓒ서울특별시)

※ 예를 들면,

1. 거래금액이 1억 5천만 원인 서울시 소재 주택의 매매 중개보수

(150,000,000원 × 0.5% = 750,000원)

2. 임대차 보증금 1억 원, 임대료 300만 원인 서울시 소재 상가건물의 임대차 중개보수

(100,000,000원 × 0.9% = 3,600,000원)

만약, 개업공인중개사가 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 중개보수 또는 실비는 반환 청구를 할 수 있습니다. 한도를 초과하는 중개보수 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 행정관청에 신고가 가능합니다.

개업공인중개사가 중개보수 또는 실비의 기준 한도를 초과하여 금품을 받는 경우, 최대 6개월 동안 자격이 정지될 수 있으며, 중개사무소의 개설등록이 취소될 수 있습니다. 아울러 이러한 행위에 대해 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.

10만 원이상의 중개보수를 지급하고, 현금영수증을 발행했으면 연말정산 시 30%의 소득공제를 받을 수 있습니다. 만약 거래 시 현금영수증을 발급받지 않았다면, 공인중개사무소에 요청하면 됩니다. 다만 공인중개사무소가 일반 과세자인지 간이 과세자인지를 확인해야 합니다. 지난해 총매출이 4,800만 원을 초과하면 일반 과세자로 분류되어 부가세 10%를 별도로 지급해야 합니다. 반면, 총매출이 4,800만 원 미만이라면 간이 과세자로 분류되어 3%의 부가세만 지급하면 됩니다.

최근에는 중개보수를 줄이고자, 중고 거래 플랫폼을 활용한 부동산 직거래도 활기를 띠고 있습니다. 직거래를 통해 공인중개사를 거치지 않음으로써 중개보수 부담을 해소하려는 사례가 늘고 있으나, 이는 거래의 음지화를 부추길 가능성이 높습니다. 법률지식이 부족한 일반인이 계약할 경우 여러 가지 부작용이 따를 수 있기 때문입니다. 직거래는 허위 매물이나 사기에 노출될 위험이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 직거래 당사자들은 부동산 계약에 필요한 모든 내용을 스스로 검토해야 합니다.

특히 임차인은 상가건물의 내부 상태, 보증금과 임대료의 가격, 계약 및 잔금 날짜, 소유권과 가압류 여부, 물건지의 권리관계 등을 스스로 꼼꼼하게 확인해야 하며, 이를 소홀히 할 경우 큰 피해를 입을 가능성이 있으므로 이를 주의해야 합니다.