임대료, 증액하는 방법이 있습니다

Q. 임대인 B 씨와 임차인 A 씨의 임대차 계약기간은 곧 만료될 예정입니다. 임대인은 자신의 상가건물 임대료가 주변 시세대비 낮다는 사실을 알게 되어 이번에 재계약을 하면서 큰 폭으로 임대료를 올릴 방법을 연구 중입니다. 하지만 주변에서 5%가 넘게 임대료를 증액할 수 없다고 하는데 이는 사실인가요?

A. 임대인은 임대차계약에서 정해진 차임이나 보증금이 임차한 상가 건물에 대한 세금, 공과금, 그리고 기타 부담의 증가나 제1급 감염병 등 경제적 상황의 변화로 인해 적절하지 않게 된 경우, 임대료의 증액을 청구할 수 있습니다.(「상가건물 임대차보호법」제11조 제1항)

상가건물 임대차보호법은 주택 임대차보호법과 유사한 차임 증감 청구권을 규정하여, 증액 후 1년 이내에 증액하는 것을 금지하고, 증액금액은 약정한 금액의 5%를 초과할 수 없다는 취지의 임차인 보호규정을 두고 있습니다. 그러나, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차계약임에도 임대인이 이를 잘 몰라 임차인에게 인상을 요구하지 않는 경우도 종종 발생합니다.

상가건물 임대차보호법을 적용받지 않는 경우는 공장 임대차나 토지 임대차, 또는 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 상가건물 임대차를 말합니다. 임대차보호법의 차임 증감 청구에 관한 규정은 민법상의 차임 증감 청구권에 근거하고 있으므로 주택이나 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 임대차계약에 대해서는 원칙적으로 청구가 가능하다는 것을 놓치면 안 됩니다.

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상가건물 임대차보호법 주요 내용(ⓒ동아일보)

위에서 언급된 규정은 임대차계약이 유지되는 기간 중에 한쪽 당사자가 약정한 차임의 증감 요청 시에만 적용되며, 묵시적 갱신으로 인해 임대차가 계속되는 경우에도 차임 증가는 5%의 한도 규정이 적용됩니다. 그리고 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사하여 임대차가 갱신되는 경우에도 5% 증액 한도 규정은 동일하게 적용됩니다.

그러나 5% 증액 한도에 대한 규정은 임대차 계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차 계약 종료 이전에 당사자 간 합의로 차임을 증액하는 경우에는 적용되지 않습니다. 임대차 종료 후 재계약은 이전 임대차의 승계가 아닌 새로운 계약으로 간주되며, 임차인이 임대인과 합의하여 증액한 경우 그 의사에 따라야 한다는 판단에서 입니다. 즉, 상가건물 임대차계약이 종료된 후 "명시적으로 재계약하는 경우"에는 5% 증액 한도 규정이 적용되지 않으며, 임대인이 상당한 증액을 청구할 수 있는 것입니다.

임대인 입장에서 차임 증액은 증액 요건과 상한 제한 규정 때문에 매번 분쟁이 발생하는 것이 부담스러울 수 있습니다. 그래서 최초 계약 시 매년 증액할 수 있는 최대치인 5% 만큼 차임을 증액한다는 약정으로 임대차 계약을 체결하는 방법이 있을 수 있습니다. 그러나 판례에서는 임대인이 일방적으로 차임을 인상하고 임차인이 이에 대하여 이의를 제기하지 아니하겠다는 약정은 상가건물 임대차보호법에 위배되며 임차인에게 일방적으로 불리하기 때문에 효력이 없다고 판시하고 있습니다.

즉, 당사자 간의 약정이라 하더라도 임차인에게 불리한 약정은 무효가 될 수 있다는 뜻입니다. 따라서 매년 5%를 증액한다는 약정은 구체적인 상황에 따라 무효가 될 가능성도 배제할 수 없으므로, 해당 약정이 임차인에게 불리하지 않음을 입증할 수 있도록 미리 대비해 두는 것이 필요합니다.

결론적으로, 상가건물 임대차에서 임대인이 한 번 정한 차임을 이후에 증액하는 것은 생각보다 쉽지 않다는 것을 알 수 있습니다. 임대인은 첫 임대차 계약에서 차임을 정할 때 매우 신중하게 판단해야 하며, 불가피하게 계약 기간 중 증액을 요청하게 될 경우에는 법에서 정한 요건을 준수하여 불필요한 법적 분쟁을 피하는 것이 중요합니다.