Q. 임대인 B 씨는 임차인 A 씨와 임대차 계약을 체결하면서 공인중개사의 중재로 "임대차계약의 종료 시 임차목적물을 원래 상태로 복구하여 임대인에게 반환하기로 한다"는 특약조항을 작성하고 합의했습니다. 원상회복의 구체적인 내용과 범위는 어떤 것들이 있을까요?
A. 임대차 목적물을 원상회복하는 경우 임차인 입장에서는 예상치 못한 철거비용이 발생하기 때문에 임대인과 자주 분쟁을 겪는 편입니다. 임대인은 이를 방지하기 위해 임대차 계약 시 구체적이고 개별적인 약정을 명시할 필요가 있습니다.
민법에서는 사용대차의 차주가 목적물을 반환할 때 원상으로 회복해야 한다고 명시하고 있으며, 이는 임대차에서도 준용하고 있습니다. 따라서 임차인은 선량한 관리자의 주의를 기울이며 임대차 목적물을 보존해야 하며, 임대차 종료 시에는 임대차 목적물을 원래 상태로 회복하여 반환할 책임이 있습니다. (민법 제374조, 제654조, 제615조)
임대인과 임차인은 당사자 간에 임대차 원상회복 의무와 관련된 약정이 있을 경우, 해당 약정에 따릅니다. 즉, 임대차가 종료되었을 때, 임대차 목적물의 원상회복에 관한 구체적이고 개별적인 약정이 존재하는 경우에는 그 약정에 따른다는 뜻입니다. 그러나 당사자 간에 임대차 원상회복 의무에 대한 별도의 약정이 없다면, 임차인은 임차받았던 상태로 반환할 수 있습니다.
대법원은 원상회복에 대한 별도의 약정이 없는 경우, 임차인은 자신이 임차받았던 상태로 임대차 목적물을 반환할 의무가 있으며, 이전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 판시하고 있습니다. 예를 들어, 전 임차인이 유흥음식점으로 운영하던 점포를 현재 임차인이 소유자로부터 임대하여 내부 시설을 개조한 경우, 임대차 종료로 인해 임대차 목적물을 원상회복할 의무가 있다 하더라도 별도의 약정이 없다면, 임차인은 자신이 개조한 범위 내에서 임차받았던 상태로 반환하면 되는 것이지, 이전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복 해야 할 의무는 없다는 판례입니다. (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)
다만, 대법원은 원상회복 의무의 내용과 범위가 임대차 계약의 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 사항 등을 고려하여 구체적이고 개별적으로 정해야 한다고 판시하고 있습니다. 특히, 이전 임차인으로부터 영업을 양수받아 운영하고 임대차 계약서에 임대차 종료 시 원상회복 의무를 명시한 경우, 비용상환청구권을 포기한 사정이 있더라도 그것만으로 양수한 시설의 원상회복 의무를 면제할 수 없다고 보기 때문에, 전 임차인이 설치한 시설이라 하더라도 현 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보는 것입니다.
만약, 임대차 목적물이 원인불명의 화재로 훼손된 경우의 법률관계를 살펴보겠습니다. (대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 참조) 임차인은 화재로 인해 임차 당시의 상태로 임대차 목적물을 반환하지 못하게 되므로(채무불이행이 발생합니다), 그 채무불이행이 자신의 책임이 아닌 이유로 발생했다는 것을 증명하지 못하면 그로 인한 손해를 배상할 책임이 발생합니다. (채무자는 자신의 무과실을 증명할 의무가 있습니다)
반면, 임대인은 화재가 임대인이 관리하는 영역 내의 하자로 인해 발생했음을 입증해야 하며, 이 경우 임대차 목적물을 사용·수익 할 수 있는 상태로 유지해야 하는 의무를 위반한 사실이 인정되어야만 채무불이행 책임이 인정됩니다. 즉, 임대인은 단순히 임대차 목적물에 화재가 발생했다고 해서 즉각적으로 채무불이행이 인정되는 것은 아니라는 뜻입니다.
결국, 임대인과 임차인 모두 임대차 계약을 체결하기 전에 시설물을 철저히 점검하고, 사진 촬영 등을 통해 계약 당시의 상태를 반드시 기록해야 합니다. 이는 이전 임차인이 사용하던 상태에서 발생하지 않았던 멸실이나 훼손이 발생할 경우 현 임차인의 사용으로 인한 것임을 증명하기 위해서도 필요합니다. 또한, 상가건물의 노후화로 인한 파손이 아님을 임대인이 입증해야 원상회복 의무를 면하려는 임차인에게 효과적으로 대응할 수 있습니다.
임대인에게 유리한 원상회복 특약은 다음과 같이 작성해 두면 도움이 됩니다.
1) 임차인은 자신의 부담으로 상가건물을 수선해야 한다.
2) 임차인은 임대인의 승인을 받아 개축이나 변조를 할 수 있으나, 임대차 목적물의 반환 기한 이전에 원상회복은 임차인의 책임으로 진행해야 한다.
3) 임차인은 임대인에게 필요비나 유익비 등의 비용 상환을 청구할 수 없으며, 원상회복 역시 임차인의 부담으로 이행해야 한다.
