제소전화해로 임차인과의 법적 분쟁을 미리 막으세요

Q. 임대인 B 씨는 임차인 A 씨와 임대차 계약을 앞두고 있습니다. 하지만 임대인은 이전 임차인이 계약기간이 끝났음에도 불구하고 상가건물을 반환하지 않고 버티는 바람에 강제집행을 진행한 사례가 있습니다. 강제집행을 위해 소송에서 승소 판결을 받아야 했는데, 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요됐습니다. 강제집행을 통해 무사히 상가건물을 명도 받았지만, 임대인은 신규 임차인에게 임대했다가 같은 상황이 벌어질까 염려가 됩니다. 추후에 발생할 수 있는 임차인과의 법적 분쟁을 사전에 막을 수 있는 방법이 있을까요?

A. 상가건물의 임대차와 관련하여 분쟁이 발생하게 당사자간의 원만한 합의가 어려울 경우 민사소송을 제기하게 됩니다. 하지만 이러한 민사소송은 절차가 복잡하고, 인지대와 송달료, 변호사 선임비용까지 부담하는 경제적 부담을 안고서도 1심의 판결을 받기까지 기본 6개월에서 1년 이상을 넘기기도 합니다. 이 과정에서 임대인은 지치게 되고, 분쟁의 내용에 따라서 판결이 내려지더라도 때로는 만족할 수 없는 결과를 받아들이기도 합니다. 이를 방지하기 위해 임대인은 임대차계약 시 제소전화해를 위한 합의를 미리 준비해야 합니다.

제소전화해는 법원에서 소송 없이 당사자 간의 합의를 통해 분쟁을 해결하는 절차를 말합니다. 즉, 법적 분쟁을 미리 예방하기 위한 합의서 역할을 하며, 이를 통해 문제가 발생했을 때 신속하게 해결할 수 있는 법적 효력을 지니게 됩니다. 그래서 제소전화해는 이미 소송이 시작되어 진행 중인 소송을 종료하기 위한 화해인 ‘소송상 화해’와 차이점이 있습니다. 제소전화해는 실무에서 임대차 계약이 종료될 경우, 건물 인도 소송에 소요되는 시간을 피하기 위해 활용됩니다. 제소전화해는 확정 판결과 동일한 효력을 얻게 되어 기판력과 집행력을 모두 갖출 수 있습니다.

제소전화해 조항의 내용에는 주로 임대차 계약의 당사자, 계약 기간, 임대료, 당사자의 의무, 의무 위반 시의 제재 사항, 계약 종료에 관한 내용, 계약 종료 시 임대차 목적물의 인도에 대한 사항 등을 포함합니다.

제소전화해 신청 절차(ⓒ법원전자소송포털)

상가건물의 임대차계약과 관련하여 임대기간이 종료되거나 갱신 거절의 정당한 사유가 있는 경우, 특히 건물의 재건축, 재개발, 대수선 등의 다른 용도로 사용할 계획이 있는 임대인은 바로 그 계획을 실행하지 못하는 상황에서 임차인과 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 이후에 임차인이 계약갱신을 요구하고, 임대인이 갱신 거절 사유를 들어 이를 거절하려 할 때, 당사자간에 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

또한 원상회복 범위와 관련된 분쟁이 종종 발생하여 결국 소송으로 해결해야 하는 상황도 발생하게 됩니다. 하지만 제소전화해를 통해 이러한 분쟁의 가능성을 줄이고 즉시 강제 집행에 나설 수 있습니다. 이는 소송 비용의 절감과 강제 집행의 시기를 단축할 수 있기 때문에 임대인에게 유리합니다.

제소전화해는 확정 판결과 동일한 집행력을 가지므로, 화해 조항의 내용 역시 판결문의 주문처럼 명확하게 작성되어야 합니다. 그래야만 집행문을 즉시 발급받아서 신속하게 집행할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 임대차 계약의 종료 시 임차인이 인도를 약속하는 제소전화해를 할 경우, 판결문의 주문처럼 종료 날짜를 “2025. 3. 31. 까지”와 같이 명확하게 특정해야 합니다.

만약 화해 조항의 내용이 “임대차 기간이 종료된 때 임대차 목적물을 인도하라”와 같이 모호하게 기재되면, 그 기간이 실질적으로 종료되었는지 여부에 대해 추가적인 분쟁이 생길 수 있으므로 즉시 집행이 어려워질 수 있습니다.

특별한 사정이 없는 한 상가건물 임차인은 임대인에게 최초 임대차기간을 포함하여 10년 동안 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다는 규정이 있습니다. 그러나 법원에서는 상가건물 임차인의 계약갱신요구권이 인정되는 10년이라는 계약기간을 실제로 침해하는 화해조항에 대해 문제를 삼지는 않는 편입니다.

예를 들어, “2025년 3월 31일까지 임차한 임대차 목적물을 인도한다”는 화해조항은 임차인의 계약갱신요구권을 침해하는 불리한 내용임에도 불구하고, 이미 화해조항에 포함되어 있으므로 제소전화해가 우선한다고 해석하고 있습니다. 다만, 이 경우 화해조항에 "임차인은 계약갱신요구권을 포기한다"는 내용을 기재하면 법원에서 수정을 요구할 가능성이 높습니다. 따라서 임대인 입장에서는 이러한 직접적인 표현은 피하고 계약의 만기 날짜를 명시하여 인도 날짜를 기재하는 것이 더 유리하다고 할 것입니다.

제소전화해조서에 집행문이 부여되고 나서 실제 집행이 완료되기까지 보통 1∼2개월이 소요됩니다. 이 기간 동안 임차인이 강제집행을 피하기 위해 제3자에게 임대차 목적물을 이전하는 경우가 종종 발생하기도 합니다. 그러나 앞에서 설명한 것처럼 제소전화해는 확정 판결과 동일한 효력을 가지며 기판력도 인정되기 때문에 제소전화해가 성립된 후 점유를 승계한 제3자에게도 그 효력이 미치게 됩니다. 보통 건물주는 집행 전에 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 먼저 받아 놓고 집행하는 편이 바람직합니다.

임대차계약 시 제소전화해를 신청하기로 합의한 임차인이 계약 체결 이후에 돌연 입장을 바꾸어 협조하지 않는 경우도 발생하기 때문에 대비책이 필요하기도 합니다. 이는 제소전화해가 성립되면 임차인에게 무조건 불리해진다는 주변의 말만 믿어 이러한 현상이 발생할 수 있습니다. 게다가, 제소전화해 관행상 임대차 계약을 체결하고 잔금까지 입금받은 후에야 본격적인 제소전화해 신청 절차가 시작되기 때문에 임차인의 마음이 바뀌게 되는 상황이 발생하는 것을 대비해야 합니다.

임차인이 임대차 목적물을 점유하고 있는 상황에서 제소전화해에 협조하지 않아도 큰 문제가 없다고 쉽게 생각할 가능성도 배제할 수 없는 것입니다. 이러한 점을 고려할 때, 잔금을 수수하는 과정에서 미리 제소전화해에 필요한 서류를 임차인에게 요구하고 제공받는 것이 바람직하며, 제소전화해 절차 진행 시 임차인의 비협조적인 입장을 예방하기 위하여 임대차 계약서에 “제소전화해 신청절차에 협조하지 않으면 임대차계약을 해제할 수 있다”는 조항을 삽입하는 것도 적절한 대비책이 될 수 있습니다.

제소전 화해신청서(ⓒ법원전자소송포털)