임차인의 권리금 회수, 무조건 들어주어야 하나요

Q. 임대인 B 씨는 최근 임차인 A 씨가 신규 임차인 C 씨로부터 권리금을 받고 임차권을 넘겨주기로 했다는 말을 들었습니다. 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 된다고 들었는데 속상합니다. 자신이 주변 시세보다 싸게 임대를 놓아서 괜히 임차인이 권리금만 많이 챙기는 것 같아서입니다. 임차인의 권리금 회수, 무조건 들어주어야 하는 것인가요?

A. 권리금이란 상가건물에서 기존 영업자(임차인)와 새로 영업을 시작하려는 자(신규 임차인) 간에 '영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 그리고 상가 위치에 따른 영업적 이점 등 유무형의 자산 가치'를 양도하거나 이용할 수 있도록 하기 위해 임대차 보증금과 임대료 외에 지급되는 금전적 대가를 말합니다.

상가건물의 임대차 계약과 관련하여 권리금 문제는 항상 임대인과 임차인 사이에서 갈등의 중심에 있습니다. 일반적으로 건물주는 권리금을 인정하지 않으려는 경향이 강한 반면, 임차인은 권리금을 인정받으려는 경우가 많기 때문입니다. 권리금은 관행상 임차인들끼리의 거래에서만 인정되고, 임대차 보증금과는 다르게 임대인이 이를 반환할 의무가 없고 깊게 관여하지도 않았습니다.

만약, 임대인이 임대차 기간 동안 권리금이 존재한다는 사실을 알고 있었더라도, 상가건물을 다른 임차인에게 임대하거나 다른 매수자에게 매매하게 되면 기존 임차인은 권리금을 회수하기 어려운 상황이 불가피했습니다. 특히, 임차인이 투자한 인테리어 등 시설비와 영업활동에 대한 인지도는 건물주와의 계약 해지 또는 갱신 거절로 인해 손실이 발생할 위험이 높았습니다.

그러므로 임차인은 개정된 상가건물 임대차보호법을 통해 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장받으며, 임대인은 이를 방해하지 않아야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우, 임차인에게 손해배상책임을 부담해야 합니다. 법 개정 덕분에 임차인은 기존에 형성한 영업 가치를 임대차 종료 후 금전으로 회수할 수 있게 되었으며, 임대인에게는 기존 임차인과의 계약갱신을 유도하여 간접적으로 임대차계약의 지속을 보장하는 역할을 하게 되었습니다.

그러나 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 시기(권리금 회수기회 보호기간)는 임대차 계약 종료 6개월 전부터 계약이 끝날 때까지입니다. 이 기간 동안 임대인은 임차인이 소개한 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해해서는 안됩니다. 즉 임차인이 법률에서 정해진 시기(임대차 계약 종료 6개월 전부터 계약이 끝날 때까지)를 놓치면, 권리금 회수를 주장할 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있지만 정해진 기간을 놓치게 되면 아무런 의미가 없다는 뜻입니다. 마찬가지로, 권리금을 사전에 회수하고자 법적으로 정해진 기간보다 일찍(임대차 계약 종료 6개월) 신규 임차인을 주선하려고 하는 경우에도 권리금 회수는 어렵다는 점이 중요합니다.

또한 임차인이 건물주에게 갱신거절의 통보 없이 신규 임차인을 찾다가 묵시적 갱신이 될 경우에도 권리금은 회수할 수 없습니다. 이는 갱신거절 통보를 제때 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 후에 계약 해지의 효력이 발생하게 됩니다. 묵시적 갱신 중 계약해지의 경우에도 임차인이 계약 종료일 전까지 신규 임차인을 주선한다면 권리금을 회수할 수 있으므로 임대인은 이를 주의해야 합니다.

그리고 상가건물 임대차호보법상 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 인정되려면 임대차가 종료되어야 합니다. 임대차계약이 지속되는 동안 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없으므로, 임차인은 임대차 종료 시까지 계속 영업을 하거나 계약해지 통보를 통해 임대차를 종료하고 권리금을 회수할 수 있습니다. 또한 손해배상책임을 인정받으려면 임차인은 임대인에게 특정된 신규 임차인을 주선해야 하며, 이를 전제로 임차인과 해당 신규 임차인 사이에 권리금 계약이 체결되어야 한다는 점을 알아야 합니다.

권리금은 성격에 따라 영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금 등 세 가지로 구분합니다.

1. 영업권리금

영업권리금은 상가의 영업을 통해 발생하는 매출에 따라 형성되는 권리금입니다. 권리금의 종류 중에서 가장 큰 비중을 차지하고, 매출이 잘 나오는 업종을 인수하여 영업할 때 지불합니다. 통상 6~12개월의 순수익에 해당되는 금액으로 산정합니다. 가령 한 달 순수입이 500만 원리고 가정하면, 대략 3~6000만 원 수준의 권리금이 적절하다고 봅니다. 영업권리금은 기존 임차인이 일방적으로 산정한 경우가 많으므로 매출장부나 POS를 통해 직접 확인한 후 협의하는 등 사전에 충분한 검토가 필요합니다.

2. 바닥권리금

바닥권리금은 상권에서 상가의 입지가 뛰어난 경우에 형성되는 권리금입니다. 주로 유동인구가 많은 역세권일수록 바닥권리금이 높은 편이고, 상가 내부에 아무런 시설이 안되어 있더라도 발생할 수 있는 권리금입니다. 상가 준공 후 임대인이 미래가치를 판단하여 신규 임차인에게 요구하여 바닥권리금을 받아내는 경우도 있습니다.

3. 시설권리금

시설권리금은 기존 임차인이 상가를 개점하면서 투자한 시설비용에 따라 형성되는 권리금입니다. 인테리어, 간판, 집기, 비품 등에 투자된 금액으로 산정되며, 기존 임차인이 투자한 인테리어를 인수받아 신규 임차인이 사용하는 경우 시설권리금을 지불합니다. 시설권리금을 적용할 때에는 감가상각을 감안해야 합니다. 통상 감가상각 기간은 3년 정도로 계산합니다. 그러니까 1년에 1/3씩 삭감한다고 보면 됩니다. 2년 전 1억 원을 들여 인테리어를 새롭게 한 상가를 인수한다면 감가상각으로 2/3를 제하고 나머지 1/3인 3300만 원 정도를 시설권리금으로 지불하면 적당하다고 봅니다.

한국부동산원에 따르면 2022년 전국의 권리금 평균 금액은 3690만 원으로 조사되었습니다. 시도별로는 서울이 5070만 원으로 가장 높았습니다. 이어 경기 4250만 원, 부산 4202만 원, 인천 3652만 원 순으로 집계되었습니다. 반면, 권리금이 가장 낮은 지역은 전남으로 1807만 원 수준으로 나타났습니다. 또한 권리금이 3천만 원 이하인 업체가 65.3%인 가운데, 1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하인 업체는 38.5%로 권리금 규모 구간별 분포 중 가장 높았습니다.

매출액을 허위로 부약, 매출액을 허위로 부풀린 것을 모르고 권리금을 지불했다면, ‘권리금 계약 취소 소송’을 통해 권리금을 다시 돌려받을 수 있습니다. 신규 임차인이 기존 임차인으로부터 상가를 인수하고 나서 영업을 시작했는데 매출액이 기존에 고지된 금액보다 현저히 적게 나와 매출자료가 거짓으로 작성된 것을 알게 되는 경우도 비일비재합니다. 매출자료를 기준으로 산정했던 권리금이 거짓으로 작성된 것을 입증할 수 있다면 신규 임차인은 ‘권리금 계약 취소 소송’을 제기할 수 있습니다.

기존 임차인이 ‘권리금을 받을 목적으로 매출을 부풀린 사실’이 확인되면 이는 기망행위에 따른 사기계약으로 위법에 해당하므로 기존 임차인에게 지불한 권리금을 돌려받을 수 있습니다. 권리계약서를 작성할 때는 POS 매출자료 또는 매출장부에 근거한 계약사항이라는 문구를 반드시 표기해야 하며, 허위매출 자료임을 증명할 수 있는 전화·문자·카카오톡 등 자료를 모아놓아야 ‘권리금 계약 취소 소송’에서 유리합니다.

부동산권리 양도양수 계약서 (ⓒ국토교통부)

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.