Q. 임대인 B 씨는 1층 상가를 임차인 A 씨에게 식당으로 임대 중입니다. 하지만 최근에 문제가 생겼습니다. 작년 1월부터 6월까지는 꼬박꼬박 월세가 들어왔으나, 7월과 8월에 월세를 받지 못하여 임차인에게 연락하니 바로 입금을 해 주었고 9월에도 월세는 정상적으로 들어와서 안심했습니다. 그런데 10월에 다시 월세를 받지 못하여 임차인에게 연락을 할 수밖에 없었고 임차인이 입금을 했습니다. 11월과 12월에는 별문제 없이 월세를 받고 있었는데 올해 1월에 또다시 월세를 밀리게 되었습니다. 임대인은 이제 월세 정산일이 도래하면 월세를 또 못 받을 까봐 초조해집니다. 이렇게 월세를 냈다 안 냈다를 반복하는 임차인, 그대로 놔둬도 괜찮을까요?
A. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 경우 계약을 해지할 수 있다고 규정되어 있습니다. 이는 총 연체되어 누적된 임대료가 3개월분에 해당하는 상태를 의미합니다. 반드시 연속적으로 3개월 동안 지급하지 않은 경우뿐만 아니라 임대차 기간 전체를 통해 이따금씩 지급을 못하게 되어 연체된 전체 임대료가 3개월분에 도달한 경우도 포함됩니다. 즉, 임차인의 차임 미납액이 3개월치를 넘어서게 됐을 때 건물주는 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
예를 들어 월 임대료가 100만 원일 경우, 임차인이 3개월 동안 임대료를 내지 않아 총 연체 차임액이 300만 원이 되어 건물주는 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 같은 조건에서 6개월 동안 임대료를 매월 50만 원씩만 지급했다면 총 연체 차임액이 300만 원이 되어 3기의 차임액에 해당하게 되므로 계약 해지사유가 됩니다.
하지만 2개월 동안 임대료 200만 원이 연체된 후 해당 연체 차임액을 지급한 다음 1개월분의 임대료를 다시 연체하게 된 경우는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 임대료의 지급 시기가 지난 후에 재차 연체된 차임을 지급한 경우, 이는 계약 해지가 가능한 3기의 차임 연체로 간주할 수 없기 때문입니다. 따라서 1월과 2월에 임대료가 연체된 후, 3월에 연체된 임대료를 전부 지급하고, 다시 4월에 임대료의 연체가 발생한 경우, 이는 1기의 차임액만 연체된 상황이므로 건물주는 임대차 계약을 해지할 수 없다고 할 수 있습니다.
3개월 동안 임대료의 연체가 발생하면, 건물주는 임대차 계약을 해지할 수 있고, 계약의 갱신 요구를 거절할 수 있으며, 임차인의 권리금 회수를 거절할 수 있습니다. 또한, 임대차 계약 기간 중 언제라도 임대료 연체로 인해 신뢰관계가 깨졌다면, 임대인은 계약 갱신 요구와 권리금 회수를 거절할 수 있습니다. 이는 임차인의 요구 당시 3기의 연체 상태가 지속되고 있어야만 가능한 것은 아니기 때문입니다. 따라서 임차인이 연체된 임대료를 모두 지급하더라도, 건물주는 여전히 계약의 해지, 갱신 요구의 거절, 권리금 회수를 거부할 수 있습니다.
임차인은 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있으며, 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이를 통해 임차인은 원칙적으로 최대 10년까지 임대차 기간을 보장받게 됩니다. 그러나 임차인이 3기 이상의 임대료에 해당하는 금액을 연체한 경우에는 갱신을 거부할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
또한, 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안됩니다. 단, 임차인이 3기 이상의 임대료에 해당하는 금액을 연체한 경우에는 이를 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항, 제10조 제1항)
따라서 임차인의 임대료 미납을 이유로 계약의 해지를 원한다면, 임대인은 먼저 임차인의 누적 임대료 연체액이 3개월분 이상인지 확인해야 합니다. 이 사실이 확인되면 임대인은 즉시 임대차 계약 해지에 대한 내용증명서를 작성하여 임차인에게 통보하는 것이 중요합니다. 해당 내용증명서에는 임대료 연체로 인한 계약의 해지 사유, 해지 날짜, 그리고 법적 절차에 대하여 분명하게 기재합니다. 이를 통해 임대인은 법적 요건을 충족하고, 임차인과의 계약을 공식적으로 해지함으로써 새로운 임차인을 유치할 수 있는 기회를 마련할 수 있습니다.
