Q. 임대인 B 씨는 임차인 A 씨로부터 갑자기 전대차 계약을 인정해 달라는 연락을 받았습니다. 임차인이 매장을 운영하기에는 너무 힘이 들어서 전대차 계약을 통해 제3자에게 재임대를 주게 되면 기존의 임대차가 유지되는 것이므로 임차인은 임대인에게 생색을 내고 있습니다. 임대인 입장에서도 임대차 계약이 유지되고 임대료도 기존처럼 받기 때문에 특별히 불편한 점은 없어 보이는데 전대차 계약을 허용해 줄 경우, 임대인이 주의해야 할 사항은 무엇이 있을까요?
A. "전대차 계약"은 부동산 임대업에서 활용되는 계약 형태로, 임차인이 자신이 임차한 상가건물을 제3자에게 다시 재임대하는 계약을 말합니다. 여기서 임차인은 '전대인'으로, 제3자는 '전차인'으로 표현됩니다. 전대차 계약을 체결하면 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 간에 새로운 임대차 관계가 성립되지만, 임차인(전대인)과 임대인(건물주) 사이의 계약 관계는 그대로 존속하게 됩니다.
전대차 계약서에는 임대 기간, 임대료, 사용 목적 등 전대차의 핵심 계약조건이 명확하게 명시되어야 합니다. 더불어 전대인은 상가건물을 재임대하기 전에 임대인의 구체적인 동의를 받아야 하며, 이를 위해 ‘전대차 동의서’를 요청합니다. 전대차 동의서에는 임대인이 전대차 계약 내용을 동의했다는 사실이 반드시 명시되어야 합니다.
전대인(임차인)과 전차인(제3자)은 임대인(건물주)의 동의를 받지 않고도 전대차 계약을 체결할 수 있으나, 이 경우 전차인(제3자)은 임대인에게 권리를 주장할 수 없습니다. 또한, 전차인이 전대차 계약을 근거로 사업자등록을 할 경우 세무서는 임대인의 동의 여부를 확인하게 됩니다. 따라서, 전대차 계약에는 임대인의 동의가 필요한 것입니다.
임대인이 전대차 계약을 동의하더라도, 전차인은 임대인과 직접적인 관계가 형성되지 않습니다. 전차인(제3자)이 전대인(임차인)에게 임대료를 지불하더라도, 전차인(제3자)은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 또한, 전대차 계약은 임대차 계약을 전제로 하므로, 임대차 계약이 기간 만료로 종료되면 전대차 계약도 자동으로 종료됩니다. 그러나 임대인과 전대인(임차인) 간의 합의로 계약이 종료되는 경우, 전차인(제3자)은 임대인과 전대인(임차인)에게 그 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
다만, 임대인의 동의를 얻어 전차인(제3자)이 설치한 물건이나, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 전대인(임차인)으로부터 매수한 물건에 대해서는 전대차 계약의 종료 시 전차인(제3자)은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으므로 임대인은 주의해야 합니다.
만약 전대인(임차인)이 임대인의 동의를 받지 않고 상가건물을 전대한 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 명시하고 있으며, 임차인이 이 조항을 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 전대인(임차인)이 임대인의 동의 없이 불법으로 전대할 경우, 임대인은 임차인을 대상으로 임대차 계약해지에 근거한 명도 소송을 제기할 수 있고, 전차인에 대해서는 불법점유를 이유로 인도청구를 할 수 있습니다.
그러나 전대인(임차인)이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방식으로 임차물을 사용하거나 수익 하더라도, 이를 이유로 임대차계약을 해지하지 않거나 다른 사유로 임대차계약이 법적 하게 종료되지 않는 한, 여전히 임대인은 임차인에게 차임청구권을 갖고 있으므로 임대차 계약이 유지되는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 차임 상당의 손해배상청구나 부당이득 반환청구를 할 수 없다는 점을 주의해야 합니다.(대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다 55121 판결)
만약, 전대인(임차인)이 전차인(제3자)에게 상가건물의 전부가 아닌 일부만을 전대할 경우에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리에 관한 규정은 적용되지 않습니다. 이 규정은 임의규정이므로, 상가건물의 일부라도 제3자가 사용할 수 없다고 당사자간에 약정함으로써, 이를 배제할 수 있습니다.
