Q. 임대인 B 씨는 임차인 A 씨와의 임대차 계약기간이 곧 만료될 예정이라 불안합니다. 요즘 같은 불경기에 임차인이 월세를 내려달라거나 나갈까 봐 걱정입니다. 월세를 낮추면 임대인이 내야 하는 대출이자를 제외하면 임대수익이 얼마 남지도 않기 때문입니다. 그렇다고 임차인이 나가거나 내보낸다고 해서 신규 임차인이 바로 구해진다는 보장도 불투명합니다. 이럴 경우 임대인은 묵시적 갱신이 유리할까요?
A. "묵시적 갱신"이란 임대차 기간이 종료된 후 당사자간의 계약해지에 대한 특별한 의사표시가 없을 경우 임대차관계가 지속되는 것을 의미합니다.
즉, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 의사를 통지하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우, 임대차 기간 종료 후에는 이전과 동일한 보증금과 임대료로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
묵시적 갱신은 임대차 기간을 정했거나, 기간을 1년 또는 1년 미만으로 정했거나, 기간을 정하지 않았더라도 1년이 경과하면 자동으로 갱신됩니다. 또한, 임대차 기간을 1년 미만으로 정했더라도, 임차인은 1년 미만의 갱신 기간을 주장할 수도 있고, 1년의 기간을 주장할 수도 있습니다. 묵시적 갱신으로 연장된 임대차 계약 중에 임차인이 이를 해지할 경우, 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 후 효력이 발생합니다.
임대인이나 임차인 중 어느 일방이 계약의 갱신을 거부하거나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 한 경우, 그 임대차 계약은 묵시적 갱신으로 보지 않습니다. 계약 조건의 변경 통지는 임대차 기간이 종료될 때 계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 이에 응하지 않겠다는 의사표시를 한 경우 더 이상 임대차 관계를 유지하지 않겠다는 뜻을 포함합니다. 이러한 통지에는 변경하고자 하는 계약 조건을 구체적으로 명시해야 합니다.
반면, 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차의 묵시적 갱신은 임대인에게 유리할 수 있습니다. 환산보증금 범위를 초과하는 임대차 계약은 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법의 묵시적 갱신 규정을 따르기 때문입니다. 민법의 묵시적 갱신은 ‘기간에 약정이 없는 계약’으로 간주됩니다. 이 경우 임대차 종료 시점을 특정할 수 없으므로 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 보장되지 않는 것입니다.
때문에 환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 묵시적 갱신은 임차인 입장에서 10년 보호를 받기 어려울 수 있으므로, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신 요청을 해 두어야 합니다.
만약, 상가건물 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 계약이 종료된 것으로 볼까요, 아니면 묵시적 갱신으로 인정될까요?
임차인 A 씨는 임대차 기간이 만료되기 하루 전날에 임대인 B 씨에게 계약 갱신 거절 통지를 하며 보증금 반환을 요청했습니다. 이에 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않았기 때문에 묵시적 갱신으로 보아야 하며, 갱신 거절 통지를 한 날로부터 3개월이 지나야 임대차계약이 해지되어 종료되는 것으로 주장했습니다.
하지만 대법원은 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절 통지를 한 경우, 상가건물 임대차보호법에서 임차인의 갱신 거절 통지 기간에 대한 명확한 규정이 없는 만큼, 해당 임대차 계약은 묵시적 갱신으로 인정되지 않으며 만료일에 임대차 계약이 종료된다고 판시하고 있으므로 임대인은 이를 주의해야 합니다. (대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 임대차보증금)
