Q. 임대인 B 씨는 최근 임차인 A 씨로부터 사업자명의를 지인으로 변경하기 위해 임대차계약서를 다시 작성해 달라는 연락을 받았습니다. 임차인이 임대차 조건은 동일하게 유지하면서 단순히 임차인의 명의만을 가족이나 지인 이름으로 변경하고자 하는 경우, 임대인이 주의해야 할 사항은 무엇이 있을까요?
A. 상가건물의 임차인이 이혼 등 가정 문제나 세금 문제로 명의 변경을 요청하는 경우, 임대인은 상가임대차보호법과 임대차 계약적 측면을 신중하게 고려하여 결정해야 합니다. 임대인이 임차인의 명의 변경을 무턱대고 수락했다가 곤경에 처할 수 있기 때문입니다.
임차인의 명의 변경은 임차인의 지위를 신규 임차인에게 양도하는 것을 의미하는 것입니다. 신규 임차인은 기존 임차인의 권리와 의무를 승계받게 되는데, 임대보증금의 반환청구권과 계약갱신요구권과 같은 중요한 권리가 포함됩니다.
임차인이 계약갱신요구권(10년)을 보유한 상태에서 새로운 명의로 새로운 임대차계약을 체결할 경우, 임대인과 신규 임차인 간의 계약은 이전 임차인의 계약과 별개로 취급됩니다. 이는 기존 임대차 계약의 종료와 새로운 계약의 시작이며, 이로 인해 계약갱신요구권이 새롭게 적용될 수 있습니다. 결과적으로, 명의 변경된 신규 임차인은 임대인에게 최대 10년간의 계약갱신요구권을 주장할 수 있게 됩니다.
따라서 임대인은 상가건물 임차인의 요청에 의해 명의 변경을 진행하되, 기존의 임대차 계약 조건은 그대로 유지한다는 특약 조항을 추가해야 합니다. 계약 조건에는 임대보증금, 임대료, 계약 기간 등이 변하지 않음을 명시합니다. 이 특약으로 기존 계약의 연속성을 보장하고, 양 당사자의 권리와 의무에 변동이 없음을 확인할 수 있습니다. 또한, 기존 임대차 계약서를 첨부하여 본래의 계약 조건을 확실하게 해야 합니다.
신규 임차인은 새로운 임대차 계약을 임대인과 체결한 것이 아니라, 단순히 기존 임차인으로부터 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것이므로, 기존 임차인의 임대차 기간을 포함한 10년간의 계약갱신요구권만 인정되게끔 해야 합니다.
만약, 상가건물 임차인이 업종 변경을 요청하는 경우에도 계약갱신요구권이 변경될 수 있을까요? 업종 변경은 임차인이 임대차 기간 동안 임대차 목적물에서 운영하는 업종을 변경하는 것을 말합니다.
예를 들어, 편의점을 운영하던 임차인이 커피전문점(휴게음식점)으로 업종을 바꾸는 경우, 업종 변경은 명의 변경과는 다르게 기존 임차인의 계약 조건 내에서 이루어지기 때문에 임대인의 동의만 얻으면 되고, 임차인의 계약갱신요구권에도 영향을 주지 않습니다.
