Q. 임대인 B 씨는 임차인 A 씨와 임대차계약을 앞두고 있습니다. 임대인은 임대차계약을 체결할 때 계약 기간을 1년 또는 2년 단위로 짧게 하는 게 유리한지, 아니면 5년 이상씩 길게 하는 게 유리할지 고민입니다. 과연 계약기간은 어느 정도로 정하는 게 임대인에게 유리할까요?
A. 과거 상가건물 임대차보호법이 없었던 시기, 임차인은 최대 10년의 계약 기간을 주장할 수 있는 계약갱신요구권이 없었기 때문에 임대차 기간을 길게 정하는 것을 선호했습니다. 이는 임대인이 임대료를 인상하는 시점이 기존 계약이 종료되고 나서 재계약 시점에 가능했기 때문입니다. 반대로 임대인은 임대차 기간을 짧게 정하는 것이 유리하다고 여겼습니다. 왜냐하면 계약 기간이 짧을수록 재계약 시점이 빨리 돌아오기 때문에 임대인에게 유리하기 때문입니다.
하지만 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권을 고려하면 다르게 생각할 수 있습니다. 즉, 계약 기간을 1년 또는 2년으로 짧게 정하더라도 임차인은 최대 10년까지는 상가건물 임대차 기간의 연장을 요구할 수 있기 때문입니다. 따라서 임차인은 원하는 임대차 기간 동안 계약을 유지하거나, 최대 10년까지 연장할 수 있습니다.
또한, 재계약 시 임대인이 임대료를 인상하려고 해도 환산보증금 이하 (서울 기준 9억 원 이하로서 예를 들면, 보증금 1억 원, 임대료 800만 원 이하) 상가건물의 경우, 인상 폭을 최대 5%를 초과할 수 없는 제약이 있습니다.
따라서 임대인은 임대차 기간을 짧게 정하지 않고, 오히려 길게 정하여 안정적인 수익을 보장받는 것이 유리할 수 있습니다. 예를 들어, 계약 기간을 5년으로 정하되, 임차인과 미리 합의를 거쳐 매 2년마다 임대료를 10% 인상하기로 정하면 중도에 발생할 수 있는 공실우려를 해소하고, 신규 임차인을 모집하기 위해 소요되는 중개보수 비용도 아낄 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 임대인과 임차인이 임대료 인상에 대한 구체적인 합의를 한 경우, 5% 제한 규정은 적용되지 않는다는 점입니다. 대법원은 "5% 증액 제한에 대한 규정은 임대차 계약이 존속하는 동안 당사자 일방이 약정한 차임의 증감 청구에만 적용되며, 계약 종료 후 재계약하거나 계약 종료 전에도 당사자 합의로 차임을 인상하는 경우에는 적용되지 않는다"라고 판시했습니다. (대법원 2014. 2. 13. 선고 2013 다 80481 판결)
따라서 임대료 5% 증액 제한 규정은 임대인이 일방적으로 임대료를 인상할 경우에 적용되는 것이며, 당사자 간의 임대료를 인상하기로 합의하고 도장을 날인한 경우는 해당되지 않습니다. 또한, 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차의 경우는 애초에 5% 증액 제한 규정이 적용되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.
