상가건물을 매수하려면 전용면적을 따져보세요

2009년 3.8㎡(1.17평)에 불과한 상가가 1억 3천만 원에 거래되는 일이 벌어졌습니다. 상가의 전용면적을 속이고, 분양계약서를 악용하여 100억 원 규모의 상가 분양사기를 저지른 일당이 구속되면서 상가건물의 전용면적에 대한 중요성이 부각되었습니다.

이들은 A상가 2층에 있는 5개 상가를 매입한 후, 이를 다시 30개로 쪼개어 분양했습니다. 상가 전체가 은행 대출에 따른 담보로 설정된 사실을 고지하지 않고, 분양계약서에 전용면적을 기재하지 않는 수법으로 100억 원에 이르는 분양대금을 챙긴 것입니다. 이렇게 분양된 상가 1개의 전용면적은 3.8㎡에 불과해 실제 영업이 불가능한 수준이었습니다.

상가건물의 가치는 실제로 사용할 수 있는 전용면적에 따라 크게 달라지는데, 이는 계약면적과는 다른 점을 유의해야 합니다. 그래서 상가건물을 분양받거나 매수하는 경우, 전용면적을 먼저 이해하고 따져봐야 합니다.

면적의 종류로는 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적, 연면적, 서비스 면적 등이 있다. (ⓒ국토교통부)

면적의 종류에는 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적, 연면적, 서비스 면적 등이 있습니다. 전용면적은 해당 임차인이 단독으로 사용하는 상가건물의 내부 면적이라고 보면 됩니다. 공용면적은 복도와 계단처럼 다른 임차인과 함께 사용하는 공용부 면적을 뜻합니다. 공급면적은 전용부와 공용부를 포함한 면적이며, 흔히 임대면적이라고도 부릅니다. 계약면적은 전용부와 공용부는 물론 기타 공용부까지 합친 면적을 말합니다. 연면적은 건물 전체의 면적을 말하고, 서비스 면적은 발코니 테라스 옥상 등 건축물대장상 면적에 들어가지 않는 면적을 뜻합니다.

‘전용면적’은 실제로 사용 가능한 면적을 의미합니다. 분양상가를 홍보하는 광고에 기재된 ‘3.3㎡당 분양가’는 전용면적이 아닌 임대면적 또는 계약면적을 기준으로 한다는 점을 알아야 합니다. 분양상가의 경우, 아파트와는 달리 계단, 복도, 지하층, 주차장, 휴게시설, 화장실 등 공용면적의 비중이 크기 때문입니다.

분양상가의 경우, 계약면적에 대한 전용면적의 비율은 평균 50~60% 정도밖에 되지 않습니다. 즉, 같은 분양상가라도 계약면적이 100㎡(30.25평)라면 전용면적은 대개 50㎡(15.13평) 또는 60㎡(18.15평)에 불과할 정도로 차이가 크다고 볼 수 있습니다.

상가건물을 매수할 때 전용면적을 고려하지 않고 단순히 계약면적으로만 상가의 가치를 판단하게 되면, 전용률이 낮은 상가가 넓어 보이는 착각에 빠지게 됩니다. 다른 조건이 유사하다면, 전용면적에 대한 분양가가 낮은 분양상가가 더 나은 투자처가 될 수 있는 것입니다. 또한 전용면적에 따른 분양가 산정을 통해 인근 상가들의 임대료 수준을 먼저 파악하면, 해당 상가의 임대료가 얼마면 적당한지 대략적으로 추정해 볼 수 있습니다. 따라서 분양상가는 상가의 수익성을 분석하기 위해서 전용면적 대비 분양가를 고려하는 것이 중요합니다.

매수한 상가건물을 임대할 경우에도 계약면적, 공급면적, 전용면적 등을 정확히 구분하여 기재하지 않고 계약할 경우, 임차인이 계약 당시의 면적보다 실제 면적이 현저히 작다고 판단되어 계약 취소나 임대료 인하 등의 보상을 요구할 수 있으므로 임대인은 면적의 종류별 표기에 각별히 주의해야 합니다.