상가건물 임대차 실무에서는 본계약을 체결하기 전에 시간, 장소 등 여러 가지 이유로 인해 '가(假)계약서'라는 문서를 작성하거나 구두로만 계약하기로 하는 경우가 많이 발생합니다. 이때, 임대차 보증금에 비해 소액의 금액을 '가계약금'이라는 명목으로 먼저 입금받는 사례가 자주 발생합니다. 이러한 예비 계약을 '가계약'이라고 하며, 그 과정에서 주고받는 소액의 금액을 통칭하여 '가계약금'이라고 부릅니다.
그러나 민법에는 '가계약'이나 '가계약금'에 대한 별도의 규정이 존재하지 않기 때문에 법적 분쟁 시, 지급된 금액이 가계약금인지 본계약 계약금의 일부인지에 따라 위약금의 액수가 크게 달라질 수 있는 점을 주의해야 합니다.
상가건물 임대차차 계약 시 주고받은 계약금이 가계약금으로 판단되면, 해당 가계약금을 기준으로 위약금이 산정됩니다. 반면, 가계약금이 아니라 본계약 계약금의 일부로 인정되면, 실제 지급된 금액이 아니라 계약서에 명시된 전체 계약금을 기준으로 위약금이 산정되기 때문입니다.
(상황 1) 임대인 B 씨는 보증금이 1억 원이고, 계약금이 1천만 원인 임대차계약을 체결하면서 계약자의 사정으로 계약금 중 100만 원은 먼저 지급받고, 나머지 900만 원은 나중에 받기로 했습니다. 그러나 이후에 더 나은 임대차 조건을 제시하는 기회가 생기게 되어 임대인이 당해 계약을 해제하게 되면 임대인은 계약자에게 얼마를 상환해야 할까요?
민법 제565조 및 제398조에 따르면, 계약 이행(일반적으로 중도금 또는 잔금) 전까지 별도의 약정이 없다면, 계약금을 지급한 측은 이를 포기할 수 있으며, 수령한 측은 계약금의 2배를 반환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이를 '계약금의 배액 배상'이라고 합니다.
그래서 흔히 임대인은 실제 지급된 금액 100만 원의 2배인 200만 원을 계약자에게 상환하고 임대차 계약을 해제할 수 있다고 생각할 수 있으나, 법원에서는 약정된 계약금인 1천만 원의 2배인 2천만 원을 상환해야 한다고 판시하고 있습니다. 이는 실제 지급된 계약금의 2배 만을 상환하여 계약을 해제할 수 있다면, 이는 당사자가 1천만 원으로 정한 계약금에 대한 의사에 반할 뿐만 아니라, 지급된 금액이 적을 경우 한쪽이 자유롭게 계약을 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래할 수 있기 때문입니다.
(상황 2) 계약자 A 씨는 소매점을 운영할 목적으로 임대가 가능한 상가건물을 알아보던 중 마음에 드는 곳을 발견했고, 다른 계약자가 나타나서 먼저 계약할 수도 있다는 생각에 임대인 B 씨의 계좌로 가계약금 100만 원을 입금했습니다. 그러나 그날 밤 마음이 바뀐 A 씨는 아직 본계약을 체결한 것이 아니므로 가계약을 취소하고 가계약금 100만 원을 돌려달라고 합니다. 임대인은 가계약금을 돌려주어야 할까요?
민법에서는 구두계약도 계약으로 봅니다. 따라서 비록 본계약을 체결하지 않았더라도, 가계약금을 걸었다면, 구두계약만으로도 계약이 성립하기 때문에 법적 효력이 발생합니다.
하지만 가계약금에 있어서 모든 경우가 임대인에게 유리한 것은 아닙니다. 상황에 따라서는 계약자에게 가계약금을 돌려주어야 할 때도 있습니다. 가계약금은 해약금, 증거금, 위약금의 성격을 모두 갖고 있기 때문에 법원에서도 상황에 따라 다르게 해석하기 때문에 임대인도 조심해야 합니다.
첫째, 가계약금을 '해약금'으로 보는 경우입니다. 계약자와 임대차 물건의 중요 사항, 임대차 보증금이나 임대료 금액, 계약일자, 중도금 및 잔금일 등을 합의하지 않고 가계약금을 우선 지급하고, 이후 본계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려준다는 특약으로서 해약금을 약정한 때에는 임대인은 이를 반환해 주어야 합니다. 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다 248312 판결) 또한, 가계약금을 해약금으로 본다는 특약(약정)이 있었음을 인정받지 못한다면 계약자가 스스로 계약을 포기하더라도 임대인은 가계약금을 반환해 주어야 합니다.(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다 247187 판결)
둘째, 가계약금을 '계약금의 일부’로 보는 경우이다. 계약자가 가계약금을 지급할 때, 계약금 전액을 바로 보낼 수 없는 사정이 있어 일부만 먼저 입금했다면, 이는 청약의 ‘증거금’으로 볼 수 있습니다. 이후 본계약을 체결하는 시점에 계약금 중 나머지 금액을 지급하기로 약정하였으나 본계약이 체결되지 않았다면, 본계약의 구속을 받지 않는 결과로써 임대인은 지급받은 가계약금을 돌려주어야 합니다.
셋째, 가계약금을 ‘위약금’으로 보는 경우입니다. 계약자가 가계약금을 지급하면서 ‘당사자의 일방적인 사정으로 본계약을 체결하지 못하면 가계약금을 위약금으로 지급한다’는 내용을 특약에 명시하고, 계약자에 의해 계약이 파기될 경우에는 임대인은 가계약금을 돌려주지 않아도 됩니다.
따라서 임대인이 계약자로부터 지급받은 가계약금을 반환해주지 않으려면, 가계약금에 대해 구체적인 의사 합치가 있었다는 점, 가계약금에 대한 내용이 객관적으로 명확하다는 점을 임대인이 주장할 수 있어야 합니다. 그러므로 문서, 통화 녹취, 문자, 카카오톡 메시지 등은 이를 객관적으로 증명할 수 있는 자료가 될 수 있기 때문에 임대인은 이를 잘 보관해야 합니다.
