Q. 매수인 B 씨는 매도인 A 씨 소유의 상가건물을 매수하기 위한 매매계약서를 체결하기 위해 공인중개사사무소에서 만났습니다. 하지만 매도인은 본인의 양도소득세를 줄이기 위해 실제 가격보다 낮은 금액으로 다운계약서를 작성하자고 요구했고, 매수인이 이를 거절하면 매매계약을 할 수 없다고 합니다. 매수인이 매도인의 요구대로 다운계약을 하게 되면 나중에 어떤 위험부담이 따르게 되나요?
A. 상가건물을 매매할 경우, 관련 세금을 줄이기 위해 실거래가보다 낮게 또는 높게 신고하는 것을 '다운계약서'와 '업계약서'라고 부릅니다. 다운계약서는 매도인이 매매가격을 낮춤으로써 양도소득세 부담을 줄이고, 매수인도 그에 따라 취득세를 줄이는 것을 기대할 때 작성합니다. 업계약서는 매수인이 향후 재매매 시 양도소득세를 줄이는 효과 또는 매도인이 본래 양도소득세 감면이 적용될 경우, 매매가격을 높여도 양도소득세 부담이 증가하지 않은 때 작성하는 경우가 있습니다.
먼저, 상가건물 매매에 따른 매도인과 매수인이 다운계약서를 작성하기로 합의한 뒤, 매수인이 다운계약을 거부하면 매수인의 계약 불이행을 이유로 매도인은 매매계약을 해제할 수 있는지 살펴보겠습니다.
매도인과 매수인 간에 매매대금을 일부 감액해 주는 대신 다운계약서를 작성하기로 합의한 후, 잔금을 치르기 전에 매수인이 태도를 바꿔 다운계약을 거절한 사례가 있습니다. 이에 매도인은 합의한 대로 다운계약서를 작성하지 않으면 소유권을 이전할 수 없다며 이전등기를 거부했고, 매수인은 매도인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하고, 기지급한 매매대금과 계약금의 배액을 위약금으로 지급하라는 손해배상청구 소송을 제기하게 됩니다. 결국 대법원은 매수인의 손을 들어주었습니다. (대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다 236410 판결)
대법원에 따르면, 매수인이 다운계약서 작성 합의를 위반한 것은 사실이지만, 다운계약서 작성이 매매계약의 '주된 채무'가 아닌 '부수적 채무'에 지나지 않아 계약의 핵심 요소가 아니므로, 매수인이 이를 위반하더라도 계약위반으로 간주할 수 없다고 판시했습니다. 따라서 매도인은 소유권 이전등기를 해야 하며, 매도인이 이를 거부하는 것이 오히려 계약위반에 해당한다고 판단한 것입니다. 이는 매수인이 다운계약서에 합의하더라도 언제든지 번복할 수 있으므로, 매도인은 불법 다운계약서를 굳이 요구하지 않는 편이 바람직하다는 뜻입니다.
또한, 매도인과 매수인이 별 탈없이 다운계약서를 작성했더라도, 매수인이 나중에 재매매 시 과태료나 취득세 가산세를 내는 한이 있어도 양도소득세를 절감하는 것이 훨씬 더 유리하기 때문에 실거래가로 신고하는 경우가 많습니다. 매수인이 매매계약서와 실제 매매대금 지급을 증명하는 서류(통장사본, 송금 영수증, 수표 사본 등)를 첨부하여 실거래가로 신고하면, 그에 따른 실거래가를 기준으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
매수인이 실거래가로 신고하게 되면, 매도인은 이후 큰 부담을 안게 됩니다. 다운계약은 사기 및 기타 부정한 행위로 간주되어 양도소득세 가산세가 과소신고세액의 40%에 달하기 때문입니다. 예를 들어, 상가건물을 다운계약으로 5억 원에 양도하면서 3억 원으로 신고한 경우, 매도인은 과소신고된 2억 원에 대한 양도소득세와 함께 과소신고 세액의 40%에 해당하는 가산세를 납부해야 합니다.
결국, 다운계약서와 업계약서는 매도인과 매수인, 양측 모두에게 이득인 것처럼 보이지만, 현행법에서는 강도가 매우 높은 처벌이 따르는 불법인 점을 간과해서는 안됩니다.
