임차인이 월세를 연체하다가 도망갔어요

Q. 임대인 B 씨의 상가건물 1층에서 임차인 A 씨는 1년간의 임대차계약을 체결하고 무인 문구점 매장을 운영하였습니다. 임차인 A 씨는 처음에 여러 달은 임대료를 잘 내다가 이후 6개월치 임대료를 연체하고, 현재는 아예 행방이 묘연해져 연락조차 되지 않습니다. 임차인은 매장의 상품들은 전부 가져가고 에어컨, 매대, 의자 등은 그대로 놔두고 출입문에 자물쇠를 채워둔 채 갑자기 사라진 것입니다. 임대인은 조만간 임대차 기간이 만료되는데 다른 사람에게 다시 임대할 수도 없고 난감한 상황입니다. 임대인은 이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?

A. 임대차계약 중 임차인이 임대료를 연체하고 행방불명이 된 경우, 임대인은 법적으로 계약 해지 및 건물인도청구를 진행할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 8에 의하면, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있기 때문입니다. 3기의 연체는 반드시 연속적일 필요는 없고, 단순히 3개월치의 임대료가 연체된 상태라면 계약 해지 요건이 충족됩니다.

임대인은 이를 토대로 임차인의 주소지에 내용증명이나 연락처상 문자를 통해 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그러나 임차인의 행방을 알 수 없어 통보가 불가능한 경우, 공시송달 절차를 이용할 수 있습니다. 임차인의 주소를 모를 때나 연락이 두절되면 관할 법원에 공시송달을 신청할 수 있기 때문입니다.

임차인의 주소를 모르거나 연락이 두절되면 관할 법원에 공시송달을 신청할 수 있다. (ⓒpixabay)

공시송달은 법원 게시판에 해당 내용을 게시하는 방식이며, 게시 후 2주가 지나면 효력이 발생합니다. 공시송달 절차는 다음과 같습니다. 임차인의 마지막 주소지 또는 관할 법원에 공시송달 신청서를 제출한 후, 법원에서 공시송달 명령을 내리면, 법원 게시판에 내용을 게시하고, 게시 후 2주가 지나면 효력이 발생합니다.

공시송달 후에도 임차인이 나타나지 않는 경우, 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 상가건물을 비우고 신규 임차인을 유치하기 위한 필수 절차입니다. 명도 소송에서 승소하면 집행관에게 강제집행을 요청하여 임차인의 물품을 적절한 장소에 보관 또는 공탁소에 보관시킬 수 있습니다.

다만, 임차인의 물품은 민법 제488조에 따라 선량한 관리자의 주의 의무로 보관해야 합니다. 임차인이 나타나면 보관 비용을 청구할 수 있고, 물품이 훼손될 우려가 있을 경우에는 법원의 허가를 받아 경매 또는 시가로 판매하고 그 대금을 공탁할 수 있습니다.

따라서, 임대인은 이런 상황을 대비하여 미리 제소전화해를 준비할 것을 권장합니다. 이미 제소전화해를 한 상태라면, 별도의 명도 소송이나 차임 지급소송을 하지 않아도 됩니다. 임차인이 놓고 간 집기류 등은 모두 동산 경매에 부칠 수 있습니다.

경매 낙찰자가 에어컨, 매대, 의자 등을 모두 가져가므로 임대인은 이러한 물품을 따로 보관하지 않고, 바로 상가건물을 신규 임차인에게 임대할 수 있습니다. 임대인은 이미 제소전화해 판결을 받아놓음으로써 별다른 어려움 없이 신속하게 임대차 목적물을 인도받을 수 있습니다. 이처럼 제소전화해는 임대인의 권리 보호를 위해 매우 중요한 제도입니다.

결국, 임차인과의 법적 분쟁을 사전에 예방하기 위해 임대인은 철저한 준비가 필요합니다. 임대인은 임대차 계약서를 명확하게 작성해야 하며, 계약서에는 모든 권리와 의무를 분명히 규정해야 합니다. 상가건물을 정기적으로 방문하고, 점검하여 문제 발생 이전에 예방할 수 있도록 준비할 필요도 있습니다. 또한 평소 임차인과의 원활한 소통을 통해 문제를 조기에 발견하고 해결할 수 있어야 합니다.