분양상가의 임대수익 보장, 과연 믿어도 될까요

Q. 상가 투자자 A 씨는 노후를 대비해 안정된 임대수익을 얻기 위해 상가건물을 알아보고 있었습니다. 그러던 중 “투자만 하면 10%의 임대수익률을 보장하고, 추후 시세도 크게 오를 것이다”라는 분양업체의 설명을 듣고 기회는 이때다 싶어 상가를 분양받았습니다. 분양업체가 매수인의 수익을 보장해 주고, 만약 임차인을 구하지 못해 공실이 돼도 정해진 임대료는 받을 수 있으니 장점이 크다고 판단한 것입니다. 하지만 막상 상가가 준공되고 나서 임차인을 모집해 계약한 결과 실제 임대료는 분양업체의 설명과는 달리 기대에 훨씬 못 미치는 수준이 되었습니다. 이에 상가 투자자는 분양업체에게 허위광고를 이유로 상가분양 계약을 취소하고 분양대금을 돌려달라고 요구했습니다. 과연 분양계약을 무효로 하고 분양대금을 모두 돌려받을 수 있을까요?

A. 판례에 따르면 ‘다소 과장된 광고’는 청약의 유인으로 보아 계약의 해제 사유로 인정받기가 어렵습니다. 임대수익률 보장과 시세가 크게 오를 것이라는 식의 설명만으로는 사기행위로 볼 수 없기 때문입니다. 매수인이 성급하게 계약서를 작성하고 나서 나중에 계약을 잘못해서 피해를 입었다고 주장해도 이를 입증하기가 쉽지 않은 게 현실입니다. 이 같은 피해를 미리 막으려면 상호 협의된 임대료 보전에 대하여 특약사항으로 명시하여 계약을 체결해야 하는데, 분양업체가 이를 들어주기는 매우 어려울 것입니다.

구청 소속 용역직원이 불법광고물을 단속 중이다 (ⓒ엔디엔뉴스)

또 다른 상가 투자자 B 씨는 “투자만 하면 2년 동안 월 임대료 300만 원을 보장하고, 이를 계약서에 명시하여 보장해 주겠다"는 분양업체의 설명을 들었습니다. 앞서 분양업체와 임대료 확약(임대수익 보장제)에 대한 내용을 특약에 넣어 계약을 체결하면 된다고 공부한 B 씨는 계약서를 꼼꼼히 읽고 나서 상가분양 계약을 체결했습니다.

임대수익 보장제는 통상 2년의 계약기간 동안 임차인이 지불하기로 한 임대료 중 부족한 금액을 분양업체가 보충해 주는 구조로 되어 있습니다. 예를 들어 월 임대료가 300만 원이면 실제 임차인이 지불하는 임대료는 200만 원이고, 부족한 금액 100만 원은 분양업체가 임차인을 대신하여 지불하기 때문에 상가 투자자는 기대수익의 실현이 가능한 것처럼 보입니다. 분양업체도 이러한 장점을 앞세워 임차인을 수월하게 모집할 수 있었고, 임차인 역시 상가가 자리 잡기까지 2년 간 저렴한(?) 조건으로 영업을 할 수 있으니 관계된 3자(상가 투자자, 임차인, 분양업체) 모두에게 좋은 조건처럼 보였습니다.

임대료 확정을 보장하는 입간판 (ⓒKBS)

임대수익 보장제를 실시하는 공사현장 (ⓒ머니투데이)

그러나 B 씨도 상가분양 계약을 취소하고, 분양대금을 돌려달라고 분양업체에게 요구했습니다. A 씨처럼 분양업체의 말만 믿고 투자한 것도 아니고, 매월 임대료를 확정하여 계약서에 명시하기까지 했는데 왜 B 씨는 계약을 취소해 달라고 요구했을까요.

첫 번째, 분양업체가 B 씨 상가의 임대료를 보장해 주는 것처럼 보였으나, 지원해 준 만큼 분양가를 부풀려서 팔았다는 사실을 뒤늦게 알게 된 게 이유입니다. 분양업체가 매월 100만 원씩 2년 동안 임차인을 대신해 지불한 2,400만 원은 결국 B 씨의 분양대금에 포함된 것이었고, 그래서 주변 시세보다 비싼 이유가 따로 있었던 것입니다.

두 번째, 임대수익 보장제가 끝나는 2년 후가 문제가 되었습니다. 임대수익 보장제는 2년의 임대차 계약기간에만 적용되어, 임대수익 보장제가 만료된 2년 이후에는 분양업체의 100만 원을 지원받을 수가 없게 됩니다. 임차인이 장사가 잘 되어 재계약 시 기대수익 월 300만 원까지 임대료를 올려주면 좋겠지만, 이는 상가건물 임대차보호법상 5% 증액 한도에 걸려 무효가 됩니다.

그나마 임차인이 계약을 연장하면서 월 200만 원(또는 5% 증액하여 월 210만 원)이라도 받으면 다행이겠으나, 영업이 안 되어 계약종료를 끝으로 나가기라도 하면 임대인은 장기간 공실이라는 2차 피해까지 입게 될 수도 있습니다.

임대인(건물주)이 된다는 꿈에 취해 분양업체의 광고와 임대수익 보장제를 지나치게 의존해 상가에 투자하면 절대 안 됩니다. 결국 제대로 된 상권조사와 입지분석, 유효수요만이 성공적인 상가 투자의 길로 안내할 것입니다.