Q. 상가 투자자 A 씨는 은퇴 자금으로 노후를 대비해 연금처럼 매월 따박따박 들어오는 임대수익을 꿈꾸고 있습니다. 그러다 우연히 새로 아파트단지가 들어선 신도시에 방문했다가 "OO원 투자 시 월 임대료 OO원 보장"을 내건 분양업체와 상담을 했습니다. 화려한 조감도를 보면서 상담을 들어보니 그럴듯해 보이는데, 경쟁이 치열한 구도심보다는 아직 상권이 형성되지 않은 신도시에 투자해서 자리를 먼저 잡는 게 유리하지 않을까요?
A. 상권이 이미 형성된 기존 상가는 주변의 임대시세를 기준으로 매매가격이 형성됩니다. 상가의 임대료가 높으면 매매가격은 당연히 높아지기 때문입니다. 기존 상가는 상권이 만들어지면서 서서히 입지의 우위와 면적, 방향에 따라 적정한 임대료가 형성되기 때문에 해당 상가의 임대료를 기준으로 수익률을 계산하여 매매가격을 산정하기가 수월합니다.
그러나 신도시 분양상가는 상가를 짓는 과정 중에서 판매합니다. 투자자는 상권이 형성되지도 않은 상태에서 화려한 조감도나 평면도만 보고 투자를 결정하기 때문에 다른 부동산 상품에 비해 실패할 확률이 높다는 점을 유의해야 합니다. 분양상가는 임대나 매매 사례가 없는 상태에서 대부분의 정보를 분양 담당 영업사원에게 의존할 수밖에 없기 때문입니다.
물론 분양상가의 장단점을 꼼꼼하게 설명해 주는 성실한 분양 담당자도 많습니다. 그러나 대부분의 투자자는 철저한 상권조사와 손익분석을 거치지 않고 분양 영업사원의 말만 믿고 덜컥 계약을 결정하기 때문에 실패하는 경우가 많은 것이 사실입니다. 주로 부동산 임대업에 관심이 많고 은퇴 전후 퇴직금 등 여유자금을 만들 수 있는 50~60대가 타깃이 됩니다.
우리는 "00에서 도보로 0분 거리, 00원을 투자하면 임대료로 매월 00원을 고정적으로 받을 수 있다, 준공만 나면 들어오려는 임차인이 줄을 섰다" 등 마치 투자만 하면 확정적인 임대수익이 보장되는 것처럼 광고하는 사례를 자주 볼 수 있습니다. 그러나 부동산에 투자할 때는 좋은 것만 보려고 하지 말고 의심부터 하고 단점도 파악해야 합니다. 신도시 분양상가는 상권이 완성되지도 않고 객관적인 유동인구의 흐름이나 동선, 숫자도 파악할 수가 없는 상태에서 결정하기 때문에 어려운 것입니다.
신도시 분양상가는 현실적인 임차인의 업종과 브랜드력, 매출 수준을 감안하지 않고 임대료를 책정한다는 위험부담이 있습니다. 때문에 상권이 형성될 때까지 임차인의 매출과 수입이 안정되지 않으면, 임차인은 임대료를 계속해서 깎으려 할 테고 이익이 나지 않거나 또는 임대인과의 임대료 조정이 안되어 계약기간을 끝으로 임차인이 나가버리는 상황이 생길 수 있습니다.
임대인은 대출이자 상환비용과 관리비와 같은 매월 고정으로 나가야 하는 고정비용이 누적되면 초조해집니다. 기대하는 임대조건으로 임차인이 안 구해지면 마냥 공실상태로 비워 놓을 수 없기 때문에 임대료를 깎아줄 수밖에 없습니다. 신규 임차인도 본인이 예상하는 매출과 수입을 근거로 임대료를 책정하려 들기 때문에 상호 간에 임대조건이 합의되어 공실을 피했더라도 결국, 낮아진 임대수익률은 다시 매매가격을 떨어뜨리는 결과를 초래합니다.
임차인이 없는 임대인은 아무런 의미가 없습니다. 임대인은 자신의 수익을 보장해 주는 우량 임차인을 적극 유치해야 하고 이런 우량 임차인이 입점할 수 있는 상가를 매입해야 하는 노력이 필요합니다. 임차인의 매출이 안 좋고 수익이 낮게 된다면 상가건물의 가치도 함께 내려간다는 것을 꼭 기억해야 합니다.
상가를 분양받는 투자자는 대부분 노후를 대비해 투자한 경우가 많습니다. 때론 퇴직금 전부를 상가에 올인하는 투자자도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 그러나 상권분석, 입지분석 등 투자에 대한 전반적이고 객관적인 분석을 거치지 않고 덜컥 상가건물을 매입한 투자자는 위험할 수밖에 없습니다. 노후 대책이 아니라 노후를 위협하는 애물단지로 전락하는 경우가 되기 때문입니다. 10만 원, 100만 원짜리 제품을 구매하더라도 이것저것 꼼꼼하게 떠져보는 세상에 최소 몇 억, 몇십 억 원하는 상가를 사는데도 상권분석과 같은 기초지식도 없는 투자자가 넘치는 현실이 안타깝습니다.
신도시는 아파트가 입주를 시작하고, 근린상가가 들어와도 상권이 형성되기까지 오랜 시간이 걸립니다. 만약 신도시의 상가 공급이 아파트 세대수 대비 과다하게 되면, 상권의 완성 시간은 더욱 지체되어 결국 공실의 위험에 노출됩니다.
또한 신도시 분양상가는 인근의 기존 상가 대비 분양가가 대비 많게는 2~3배까지 형성되는 경우도 많기 때문에 상가 투자자는 비슷한 규모의 다른 신도시나 택지개발지구의 상권 형성과정과 매매가, 임대가, 권리금 시세를 꼼꼼하게 확인하고 분석하면서 신중하게 판단해야 합니다. 결국, 먼저 공부하고 투자해야 살아남습니다.
