Q. 상가 투자자 A 씨는 아파트들이 둘러싸고 있는 단지 내 상가에 관심이 높습니다. 주변의 아파트를 허물지 않는 이상, 상가를 지을 수 있는 땅이 모자란 상권이 투자하기에 안전하다고 생각하기 때문입니다. 항아리 상권을 갖춘 단지 내 상가는 고정적인 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대수익이 가능하다고 하는데, 어떤 점을 따져봐야 할까요?
A. 단지 내 상가는 '주택 건설 기준 등에 따른 규정'에 따라 공동주택을 건립할 때 입주민의 편의를 위해 설치한 상가를 말합니다. 아파트를 지을 때 법적으로 지정되어 설치해야 하는 건축물이라는 뜻입니다. 단지 내 상가는 아파트 입주민을 고정수요로 독점할 수 있는 장점 때문에 알짜 투자처로 여겨지기도 합니다.
상가 투자는 수익률이 높은 만큼 위험도가 높습니다. 그런 점에서 아파트 단지 내 상가는 근린상가나 테마상가보다 리스크가 낮은 편에 해당되어 초보 투자자들이 접근하기 쉬울 때도 있습니다. 단지 내 상가는 분양가 또는 매매가 대비 적정 임대료가 중요합니다. 단지 내 상가라고 하면 다들 수익률이 좋은 줄 압니다. 하지만 높은 분양가를 주고 매입한 상가에 임대료를 적게 받으면 수익률이 나빠지므로 주의해야 합니다.
단지 내 상가는 분양 형태에 따라 공개추첨, 선착순 분양, 경쟁입찰 방식 중 하나를 택하거나 혼용하여 실시합니다. 공개추첨 방식은 상가의 분양가격이 정해져 있는 상태에서 진행하기 때문에 가격적인 면에서 안정적입니다. 하지만 입지가 좋은 상가는 많은 응찰자를 두고 추첨하기 때문에 당첨 확률이 낮다는 단점이 있습니다. 경쟁입찰 방식은 신중하게 검토해야 합니다. 경쟁입찰은 말 그대로 예정 분양가 대비 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 되는 공급 방식입니다. 적정한 금액으로 낙찰받으면 높은 수익을 예상할 수 있으나, 청약 경쟁률이 과열된 분위기에 휩쓸려 예정가보다 훨씬 높은 금액으로 분양을 받으면 원하는 수익을 받을 수 없게 됩니다.
따라서 단지 내 상가는 낙찰가율이 높을수록 수익을 내기가 힘듭니다. 분양가가 높다고 해서 무조건 임대료를 많이 받는 게 아니기 때문에 사전에 꼼꼼한 조사가 필요합니다. 분양 후 단지 내 상가의 평당 임대료 시세는 칸 별로 비슷하게 형성되지만, 분양가는 다르기 때문에 수익률도 달라지게 됩니다. 때문에 임대 가능성 여부와 그에 따른 수익률검토를 통해 적정 분양가를 사전에 검토해야 합니다.
단지 내 상가의 아파트 규모는 최소 500세대 이상이어야 합니다. 300세대 미만의 상가는 세대 수가 너무 적어 매출이 나오기 힘들고, 500세대 미만은 슈퍼(편의점), 세탁소, 부동산 중개업소 등 소수의 업종만 겨우 살아남습니다. 따라서 1,000세대 이상은 비교적 안전하고, 2,000세대 정도가 좋은 투자처로 꼽힙니다.
1,000세대 이상이면 슈퍼(편의점), 부동산 중개업소, 세탁소, 미용실, 치킨전문점, 베이커리, 내과(소아과) 의원, 약국, 보습학원, 음악 학원, 태권도 학원 정도 입점이 가능합니다. 2,000세대 이상이면 SSM(Super Supermarket의 약자로서, 대형 유통사가 운영하는 3,000㎡ 이하의 기업형 슈퍼마켓), 베이커리, 아이스크림 전문점, 패스트푸드 전문점, 치과, 헬스클럽 업종이 추가될 수 있습니다. 즉, 1,000~2,000세대를 배후로 둔 단지 내 상가는 상권이 보호되고, 임대인과 임차인 모두가 만족할 만한 수준으로 유지될 수 있는 가능성이 생깁니다.
그러나 3,000세대 이상이면 단지 내 상가는 위험할 수 있습니다. 아파트 단지 인근에 복합쇼핑몰이나 대형 근린상가가 들어올 가능성이 높아지기 때문입니다. 따라서 주변에 커다란 공지가 있다면 상가에 투자하기 전에 반드시 그 땅의 용도를 확인해야 합니다. 종교시설이나 관공서 부지라면 크게 상관없겠으나 상업용지, 근린생활용지라면 나중에 대형 상가건물이 들어설 수 있습니다. 대형 상가건물은 개발호재가 아니라 악재입니다. 이는 단지 내 상가의 유효수요를 분산시켜 수익성이 크게 낮아질 수 있으므로 주의해야 합니다.
단지 내 상가는 20~30평 정도의 중소형 아파트 평형이 유리합니다. 40~50평대의 큰 평수에서 사는 입주민은 단지 내 상가에 구매력 낮고 인근 백화점이나 쇼핑시설로 이용하는 빈도 수가 높기 때문입니다. 그래서 단지 내 상가의 적정 면적은 1세대당 1.0㎡ 정도로 봅니다. 아파트 단지 세대 수가 1,000세대라고 가정하면 단지 내 상가는 1,000 x 1.0㎡ = 1,000㎡ (약 300평)이 적당하다는 뜻입니다. 상가 300평을 1개 상가당 15평~20평 정도로 잡으면, 대략 15개~20개의 상가가 나옵니다. 이런 경우가 실제로 업종이 운영했을 때 효율이 높게 나오고, 또한 상가 수가 적어야 입주민의 이용 빈도수가 올라가 때문입니다.
단지 내 상가는 입주민 출입 동선에 물려 있어야 유리합니다. 입주민 출입 동선과 떨어져 있어 접근성과 가시성이 약한 단지 내 상가는 시선과 구매욕구를 끄는 것이 부족하여 판매업종의 매출이 생각보다 낮게 형성되는 게 그 이유입니다.
아파트 단지의 세대수가 많다고 해서 상가들이 무조건 영업이 잘 되는 것도 아닙니다. 단지 내 상가가 위치한 입지에 따라 아파트 입주민의 절반 정도만 고객이 될 수도 있고, 상가가 속한 아파트는 물론 인근 주택의 거주자도 찾아오는 고객이 될 수 있습니다. 따라서 상가를 투자하기 전, 유동인구의 흐름과 모이는 입지를 살펴보는 노력이 반드시 필요합니다. 즉 도로를 끼고 있고, 아파트를 배후로 두고 있으며, 인근 주택가에서도 이용이 편리한 단지 내 상가가 좋다는 공식이 나옵니다.
입주민이 이동하는 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 단지 내 상가가 모양도 좋고 수익률도 좋습니다. 전면이 넓으면 접근성과 가시성이 뛰어나서 거주자의 소비욕구도 올라가기 때문입니다. 반면, 전면이 좁고 안쪽으로 길게 형성된 직사각형 상가는 피해야 합니다. 매장이 답답해 보이고, 들어가서도 레이아웃과 고객동선을 만들기가 어렵고, 간판이 작아 가시성이 떨어져 매출에도 영향을 주기 때문입니다.
단지 내 상가를 투자할 때는 임대할 업종을 미리 예상할 수 있어야 합니다. 본인이 바라는 임대료를 낼 수만 있으면, 아무 업종이나 상관없다고 말하는 것은 진정한 투자자의 자세가 아닙니다. 어떤 업종을 얼마에 유치하느냐에 따라 상가의 가치가 달라지기 때문입니다. 1층을 기준으로 이왕이면 코너 상가가 좋고 편의점, 약국, 베이커리처럼 경기에 민감하지 않은 업종이 임대하기에 유리합니다. 따라서 단지 내 상가는 일부 업종을 제외하면 매출에 한계가 있기 때문에 임대료 저항력이 높다는 점을 주의해야 합니다.
