Q. 임차인 A 씨는 5년 전 상가건물 임대차계약을 체결한 후 현재는 묵시적 갱신 상태로 카페를 운영하고 있습니다. 임대인과 계약 체결 시 "매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 임차목적물을 명도 한다."라는 특약이 있었습니다. 임대인은 최근 상가건물이 팔렸으니 원상으로 회복하고 명도해 달라고 하는데 임차인은 계약대로 나가야만 하나요?
A. 임차인은 상기와 같은 불리한 약정을 체결하는 대신 임대인으로부터 시세보다 낮은 임차료를 내거나 묵시적 갱신으로 임차료를 추가로 인상하지 않는 이점 때문에 계약 체결 시 별다른 이의 없이 동의하기도 합니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인은 최초 입점일부터 10년 동안 계약갱신을 요구할 권리가 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 또한 상가임대차보호법 제15조에 따르면 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”라고 명시하고 있으므로 임대인이 부동산 매매를 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 이유는 없는 것입니다.
그러므로 임차인은 상가건물이 매매되더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 영업할 수 있습니다.
그렇다면 상가건물 임대차계약 체결 시 또는 계약 중에 당사자 간의 합의로 임차인이 계약갱신요구권을 포기하기로 약정한 경우 임대인은 임차인을 내보낼 수 있을까요? 이 역시 임차인에게 불리한 약정에 해당됩니다. 위와 마찬가지로 임차인이 계약갱신요구권을 포기하는 약정에 합의하더라도 이는 임차인에게 불리한 특약이므로 무효를 주장할 수 있습니다. 만약 임대인이 임대차계약의 갱신을 거부할 경우, 임차인은 법원에 소송을 제기하여 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
※「상가건물임대차보호법」제10조, 제15조
제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
