임대인이 권리금을 포기한다는 약정을 강요합니다

Q. 임대차계약서 특약사항에 권리금을 포기하기로 약정했다면, 임차인은 정말 나갈 때 권리금을 주장할 수 없게 되나요?

A. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인은 임대인에게 신규 임차인을 주선하고, 신규 임대차계약이 체결되면 권리금 회수가 가능합니다. 만약 임차인이 계약 종료 시까지 새로운 임차인을 찾지 못하면 권리금 회수 기회를 잃게 되므로 조심해야 합니다.

하지만 현장에서는 임차인의 권리금 주장을 방지하기 위해 임대차 계약서에 계약 종료 시 권리금을 주고받지 않기로 한다거나 신규 임차인을 주선하는 것을 포기한다, 또는 간판/인테리어와 같은 시설비를 포기한다 등의 방법으로 특약을 기재하는 경우도 있습니다.

그러나 상가임대차보호법에 따르면, 임차인에게 불리한 약정은 무효로 간주되며 법적 효력이 없습니다. 따라서 권리금 회수를 인정하지 않는 특약이 존재하더라도 임차인은 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 권리금 회수 노력을 다할 수 있으며, 임대인의 방해로 손해가 발생한다면 손해배상 청구도 가능합니다. 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다.

이때, 임차인은 권리금 회수방해에 따른 손해배상 청구를 위해 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 자신의 권리를 적극적으로 주장하면서, 임대인의 방해 행위에 대한 입증자료를 모아야 합니다. 이는 임대인이 지속적이고 일관되게 권리금 회수를 방해함으로써, 임차인이 권리금 회수 기회를 박탈당했음을 입증할 수 있는 증거를 잘 수집해 두어야 권리금 손해를 인정받을 수 있습니다.

※ 특약사항 작성예시

① “임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 정당한 사유 없이 거절하거나 권리금 회수를 방해하지 않는다.”

※ 상가건물 임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

제15조 (강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

※ 판례

인천지방법원 2020. 4. 22. 선고 2019나52891 판결

2) 설령 권리금 포기 조항을 피고가 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것도 포기하는 내용 또는 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상청구권을 배제하는 내용으로 해석하더라도, 이는 강행규정인 상가임대차법 제10조의4 규정을 위반하여 임차인에게 불리한 약정으로 상가임대차법 제15조에 따라 무효이다.