상가 매매로 임대인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요

Q. 이번에 임차 중인 상가가 매매되어 임대인이 변경되었습니다. 상가 소유자가 변경되면 임대차계약을 다시 써나 되나요?

A. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 매매 등으로 소유자가 변경되더라도, 기존 임대차계약은 원칙적으로 그대로 유지되고, 임대인의 지위만 새로운 소유자에게 승계됩니다. 임대차는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기기 때문입니다.

즉, 임차인은 새로운 임대인과 다시 계약서를 작성하지 않아도 기존 계약 조건(보증금, 월세, 계약기간, 특약사항 등)을 그대로 유지하고 주장할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 대상이 아닌 상가는 새로운 소유자에게 무조건 기존 임대차 계약이 승계되지 것은 아니기 때문에 주의해야 합니다.

현장에서는 종종 새로운 임대인이 임대차계약서를 다시 작성하자고 요구하는 경우가 있습니다. 대개는 보증금이나 월세를 올리거나, 계약기간을 변경하여 임대인에게 유리한 계약으로 유도하는 편입니다. 이때 임차인이 무심코 계약서를 새로 작성하면 기존 계약에서 확보했던 계약조건을 스스로 포기하는 결과를 초래하게 되므로 유의해야 합니다. 따라서 바뀐 임대인과 임대차계약서를 다시 쓰는 것은 새로운 임대차계약을 체결한다는 뜻임을 정확히 인식해야 합니다.

따라서 기존 임대차계약서의 여백이나 공백에 변경된 임대인의 인적 사항(개인정보, 주소, 연락처, 계좌번호 등)을 명시하는 것만으로도 충분합니다. 만약 보증금이 늘어난 경우는, 늘어난 보증금에 대해서는 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 주의할 점은 전체 보증금이 아닌 늘어난 보증금만 새로 계약서를 작성해 확정일자를 받으면 됩니다.

※ 특약사항 작성예시

① 임대인 변경 시 승계 확인 특약

“임대차 목적물이 매매 등으로 인해 소유자가 변경되는 경우, 새로운 소유자는 본 계약상의 임대인 지위를 승계하며, 본 계약은 동일한 조건으로 존속한다.”

② 보증금 반환 책임 명시 특약

“임대인의 지위가 승계되는 경우, 보증금 반환채무는 새로운 임대인이 부담한다.”

③ 재계약 강요 방지 특약

“소유권 변경 또는 이전을 이유로 본 계약을 해지하거나 계약조건을 변경할 수 없다.”

※ 상가건물 임대차보호법

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.