상가 소유자가 바뀌면 계약갱신요구권도 새로 시작되나요?

Q. 최근 임대인이 건물을 팔아서 소유자가 바뀌었습니다. 새로운 소유자와 새로 임대차계약을 하기로 하면, 계약갱신요구권도 새로 시작하는 것 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 상가 소유자가 변경되더라도, 임차인의 계약갱신요구권이 다시 리셋되는 것은 아닙니다. 임차인 입장에서는 상가 소유자, 즉 임대인이 변경됐으니 계약갱신요구권도 새로 시작된다고 생각할 수 있습니다. 하지만 계약갱신요구권은 기존 임대인과 체결한 임대차기간까지 모두 합산하여, 최대 10년까지만 행사할 수 있습니다.

만약 종전 임대인과 이미 5년의 계약기간이 지나서 상가가 매매되어 임대인이 바뀌었다면 임차인이 행사할 수 있는 계약갱신요구권은 남은 5년만 가능합니다. 즉, 임대차계약 중 임대인이 바뀌어도 전체 임대차기간의 10년 내에서만 계약 갱신이 가능합니다.

※ 특약사항 작성예시

① 이미 법에서 정해진 기준을 계약서에 명시하여 분쟁 예방용으로 유용합니다

“본 임대차계약에 따른 계약갱신요구권 행사기간은 종전 임대인과 체결한 임대차기간을 포함하여 산정한다.”

※ 상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

※ 판례

대구지방법원 김천지원 2023. 8. 24. 선고 2022가단32800 판결

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다"라고 규정하고 있다. 위 법이 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 인정하는 취지는, 상가건물의 경우 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 시설비, 인테리어비용 등 상당한 자본을 투자하는 것이 일반적이므로, 임차인이 투자한 자본을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차 존속기간을 10년간 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 10년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신거절을 할 수 있게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 것이라고 해석된다. 위와 같이 법 규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차기간 10년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 "최초의 임대차기간"이라 함은 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이고, 도중에 상가건물의 소유자가 변경되었다고 하더라도 그 소유자 변경에도 불구하고 최초의 임대차계약이 실질적으로 계속 유지·갱신되어 왔다면, 임차인의 계약갱신요구권은 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약을 기준으로 하여 전체의 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.