새로운 임대인이 직접 장사하겠다며 나가라고 합니다

Q.. 상가가 매매되어 임대인이 변경되었는데, 새 임대인이 “본인이 직접 장사할 것이니 나가라”라고 합니다. 임대차 기간이 2년인데 새 임대인은 계약 만기 때 상가를 비워달라고 합니다. 임대인이 계약서도 안 써주고 직접 사용한다고 하는데, 이럴 때 임차인은 정말 나가야 하나요?

A. 아닙니다. 임대인이 바뀌었다는 사실만으로 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 즉, 기존 임대차계약은 그대로 새 임대인에게 승계됩니다. 주택의 경우, 임대인은 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있으나, 상가는 최초의 임대차 기간을 포함한 10년 이내의 범위에서 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

이때 임대인은 임차인의 3기 차임연체 등 상가임대차 보호법으로 규정된 갱신 거절 사유 이외의 이유로는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 그래서 임차인은 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구하면 되고, 이때 임대인은 직접 사용을 이유로 계약의 갱신을 거절할 수 없습니다. 따라서 특별한 사유가 없다면 임차인은 새로운 임대인과 새로 임대차 계약서를 작성하지 않아도 계약 갱신을 요구할 수 있고, 상가건물 임대차보호법에 따라 적법한 임차인으로 인정받습니다.

현장에서는 종종 상가를 직접 사용하려는 임대인과 원만하게 합의하여 임차인이 계약 갱신을 포기하는 경우를 보기도 합니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 신규 임차인을 주선하는 것이 필수 조건입니다. 그러나 임대인으로부터 권리금을 받고 신규 임차인 주선을 포기함으로써 임차인은 상가를 명도하기도 합니다.

만약 임대인이 상가를 직접 사용한다고 말하였으나, 임차인의 권리금 요구를 거절하였다면 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 금지하고, 이를 위반한 경우 손해배상 책임을 인정하고 있습니다.

대법원은 임대인이 임대차 종료 후 자신이 상가를 직접 사용할 계획이 있다고 밝힌 것은 임차인이 신규 임차인을 주선하는 것을 거부하겠다는 의사를 명확히 나타낸 것으로 해석되고, 이로 인해 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 기회를 보호해야 할 의무를 위반하여 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

※ 특약사항 작성예시

① “임대인은 매매 등을 이유로 소유권을 이전할 경우, 임차인에게 사전 고지하여야 하며, 임차인의 영업권을 침해하는 행위를 하지 아니한다.”

※ 상가건물 임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

※ 판례

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다 284226 판결

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.