이전 임대인 때 밀린 월세를 보증금에서 뺀다고 합니다

Q.. 상가가 매매되어 임대인이 변경되었는데, 곧 임대차 기간이 끝나는 임차인은 계약을 갱신하지 않고 나가기로 했습니다. 그리하여 임차인은 보증금 반환을 요청했는데, 새 임대인은 “이전 임대인과의 계약 때 밀린 월세가 있으니 그걸 보증금에서 빼고 주겠다”라고 합니다. 소유권 변경 전에 발생한 연체 차임도 새 임대인이 보증금에서 공제할 수 있나요?

A. 네 가능합니다. 상가 매매로 임대인이 바뀌면, 새 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그러므로 새 임대인은 임차인에게 보증금 반환 의무를 지고, 임차인은 새 임대인에게 월세를 지급하는 의무를 이행해야 합니다.

현장에서 임차인은 이전 임대인과의 계약에서 월세를 연체했던 것이므로, 새 임대인과는 관계가 없다고 주장하기도 합니다. 새 임대인 역시 과거에 연체한 월세는 이전 임대인이 받아내야 하고, 새 임대인은 권리가 없다고 단정하는 경우도 많습니다. 하지만 위 두 경우는 모두 잘못된 이해에서 시작된 주장일 뿐입니다. 왜냐하면 임대차계약이 계속되는 한, 연체 차임은 여전히 유효한 채무로 존속하며, 임대인의 지위를 승계한 새 임대인은 그 채권을 행사할 수 있는 권리가 있기 때문입니다.

이에 대법원은 임차인의 채무는 임대차계약의 종료와 임대차목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다는 점과 임차 건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차계약이 종료될 때 보증금에서 공제하는 것이 거래관념에 부합한다는 점을 근거로 새 임대인은 소유권 변경 전에 연체한 월세나 관리비 등이 남아있다면, 이를 보증금에서 공제할 수 있다고 판단했습니다.

※ 특약사항 작성예시

① 임차인을 보호하기 위한 조항

“임대인은 임차인이 본 계약 체결 당시까지 차임 연체액이 없음을 확인한다.”

※ 상가건물 임대차보호법

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

※ 판례

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다 218874 판결

임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도 할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.