밀린 월세를 다 갚았는데 계약 갱신을 거부당했습니다

Q. 임차인은 임대차 기간 중 장사가 잘되지 않아 3개월치 월세를 밀린 적이 있습니다. 이후에 밀린 월세는 모두 갚았고, 얼마 후엔 계약기간이 끝나게 되어 임대인에게 계약 갱신을 요청했습니다. 하지만 임대인은 과거에 3개월치 월세가 연체됐다는 이유로 계약 갱신을 거부하고 있습니다. 현재는 밀린 월세도 없거니와, 장사가 제법 잘 되어 월세 걱정은 안 해도 될 것 같은데, 과거에 잠깐 월세가 연체됐다고 계약 갱신을 거부할 수 있나요?

A. 네, 맞습니다. 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 현장에서는 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 때, 3 기분의 차임이 연체되어 있어야 임대인이 계약 갱신 요구를 거부할 정당한 사유가 된다고 오해하는 분들이 많습니다. 그 이유는 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건에서 ‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’와 혼동하기 때문입니다.

｢상가건물 임대차보호법｣은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 규정하고 있습니다.

임대차기간 중 어느 때라도 밀린 월세가 3 기분에 달한 사실이 있다면, 임대인과 임차인의 신뢰는 깨어졌다고 볼 수 있습니다. 따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3 기분의 월세 연체가 해소되었더라도 임대인은 갱신을 거부할 수 있고, 임대차계약은 기간만료로 종료될 것입니다.

※ 상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

※ 판례

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결.

임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3 기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다. 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3 기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3 기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.