임대인 과실로 종료된 계약, 원상회복은 어떻게 하나요?

Q. 상가 임차인은 자신의 영업을 위하여 간판·인테리어·집기 등 각종 시설을 설치하였고, 임대차계약서에는 “계약이 끝나면 임차인이 설치한 시설비용을 임대인에게 청구하지 않는다”는 특약을 명시하였습니다. 하지만 임대인의 관리 소홀로 인해 상가의 누수와 전기장애 등이 반복되어 임차인은 정상적인 영업이 불가능해졌고, 결국 임대차기간 만료 전 계약을 종료하기로 합의했습니다. 이럴 경우, 임차인은 임대인의 과실로 계약이 종료됨을 이유로 상가에 설치한 시설을 철거하지 않겠다고 주장할 수 있을까요?

A. 아닙니다. 설치한 시설을 철거하여 원래 상태로 복구해야 합니다. 「민법」에 따르면 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시 원상으로 회복하여 반환할 의무를 부담합니다

그럼에도 불구하고 현장에서는 종종 임차인의 비용상환청구권을 원상회복 의무와 혼동하여 오해하기도 합니다. 임차인은 임대차 목적물의 보존을 위해 필요비를 지출한 경우, 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 유익비를 지출한 경우에도 임대인은 임대차 종료 시 그 가치가 증가한 경우에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 상환해야 합니다. 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말하고, 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.

즉, 임차인의 비용상환청구권은 보장되지만, 임차인이 설치한 시설이 단순히 자신의 영업을 위한 것이라면 임대차 목적물의 객관적 가치는 증가하지 않았다고 보기 때문에 임대인에게 그 비용을 청구할 수 없고, 임대차 목적물을 원상 회복할 의무가 있습니다

따라서 임차인은 임대인에게 자신이 설치한 시설 비용을 청구하지 않기로 약정한 이상, 그 비용을 청구할 수 없습니다. 임대차계약이 중도에 종료되어도 여전히 임차인은 임대차 목적물을 원상으로 회복해야 하며, 설사 임대인의 귀책사유로 계약이 종료 또는 해지되더라도 임차인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 원상회복 의무가 면제되지는 않습니다.

※ 특약사항 작성예시

계약서에 넣어두면 임차인에게 유리한 특약

① 정상 종료 전제형

“임차인이 설치한 시설물은 임대차 종료 시 철거함을 원칙으로 하며, 시설비는 임대인에게 청구하지 아니한다. 다만, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지 또는 종료되는 경우에는 본 조항을 적용하지 아니한다.”

② 손해배상 방식 명시형

“임대인의 귀책사유로 임대차계약이 종료되는 경우, 임차인은 손해배상의 일환으로 설치한 시설을 철거하지 아니하고 목적물을 인도할 수 있다.”

※ 민법

제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)

특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

제626조 (임차인의 상환청구권)

①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.

※ 판례

대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결

임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다. 그리고 이 사건의 경우 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다.