임대인이 부부 공동명의이면 누구와 계약해야 되나요?

Q. 임차인 A 씨는 임대차 계약을 준비 중, 등기사항증명서를 통해 상가건물의 소유자가 부부이면서 공동명의자라는 사실을 알게 되었습니다. 하지만 계약 당일에 부부 중 한 명만 나와서 계약할 것이며, 임대인이 부부 사이이고, 지분도 공동으로 ½씩 되어 있어 한 명하고만 계약해도 문제없다고 하는데 정말 이렇게 해도 되는 건가요?

A. 현장에서는 종종 부부 공동명의임에도 불구하고 한쪽만 나와서 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 이때 많은 사람들이 일상가사대리권(부부간에 인정되는 일상적인 가사에 대한 대리권)을 떠올리며 큰 문제가 없다고 생각합니다. 그러나 일상가사대리권은 부동산의 매매나 임대에는 적용되지 않으므로, 가장 확실한 방법은 공동명의자(공유자)인 임대인 부부 모두와 직접 계약을 체결하면 됩니다. 임대차 계약서의 '임대인'란에 순서대로 1. 임대인 남편, 2. 임대인 부인을 기재하고 두 사람이 서명 및 날인하여 부부 공동명의로 계약을 체결합니다.

공동명의 소유자는 등기사항증명서의 갑구에서 확인할 수 있다.(ⓒ대법원 인터넷등기소)

하지만 불가피하게 부부 중 한 명하고만 계약을 체결한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 또한 계약 후 잔금 지급은 공유자의 지분 비율만큼 나누어 입금하거나 부부 중 한 명의 계좌로 입금을 요청하는 경우, 해당 내용을 특약으로 명시해야 안전합니다.

만약 별도의 위임관계없이 부부 중 한쪽 하고만 임대차 계약을 체결하고, 보증금 전체를 일방에게만 지급했다고 가정해 봅니다. 계약기간 중 임대인 부부가 이혼하면 어떻게 될까요? 임대인 부부 중 일방이 소유한 임대차 보증금은 재산분할의 대상이 되며, 다른 일방은 분할비율에 따라 보증금을 받을 수 있게 됩니다. 이때 임차인은 분할된 보증금에 대해 다른 일방에게 보증금 반환의 권리를 주장할 수 없게 되고, 계약 당사자인 임대인 일방에게만 보증금을 청구할 수 있게 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

또한 공유 상가건물은 임대와 마찬가지로 임대인이 계약의 해지를 통보할 때도 공유자의 지분 과반수의 동의를 받아야 유효합니다. 공유자가 상가건물을 타인에게 임대하거나 그 계약을 해지하는 것은 공유물 관리 행위이기 때문에 공유자의 지분 과반수의 동의를 받아야 하기 때문입니다. 공동으로 ½ 지분을 가진 임대인 한 명이 임차인에게 임대차 계약의 갱신을 거절하는 통지를 했더라도, 다른 ½ 지분을 가진 공유자의 동의가 있었음을 입증할 증거가 없다면 그 갱신 거절 통지는 유효하지 않다고 법원은 판시하고 있습니다.

만약 공동명의자(공유자)가 3명인 경우, 지분관계를 정확하게 검토해야 합니다. 원칙적으로는 지분 비율에 따라 과반수를 기준으로 계약을 체결하고, 임대차 계약서에 서명날인을 받아야 합니다. 지분이 50%를 초과하는 공유자가 있으면, 그 공유자 한 명과 계약을 체결해도 법적 효력은 발생합니다. 바로 공유자 지분의 과반수가 임대차 계약에 동의하면 문제가 없다는 뜻입니다.

만약 등기사항증명서에 지분이 명시되어 있지 않다면, 모든 공유자의 지분이 균등한 것으로 간주됩니다. 하지만 임대차가 아닌 매매 계약의 경우에는 공유자 지분에 상관없이 모든 공유자와 계약을 체결해야 합니다. 계약 시 공유자 모두가 참석하지 못한다면 하게 되면 마찬가지로 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다.

참고

민법 제265조(공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

대법원 1962. 4. 4. 선고 62다 1 판결

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 것과 같은 행위는 공유물의 관리행위라 할 것이고 공유물의 관리 행위는 공유자의 지분의 과반수로써 결정함이 민법 제265조의 규정에 의하여 분명하다.

특약사항

1. 임대인 2(공유자) ○○○은 본 임대차계약을 확인하고 이에 동의한다. (서명 및 날인)

2. 임차인은 보증금 및 차임에 관하여 임대인 1 ○○○의 계좌(은행명, 계좌번호)로 입금하기로 하며, 임대인 2(공유자) ○○○은 이에 동의한다.