계약기간이 끝나면 무조건 나가기로 약정했는데 어떡하죠

Q. 임차인 A 씨는 임대인 B 씨와 임대차계약을 체결하면서 "계약기간이 종료되면 임차인은 계약갱신요구권을 포기하고 즉시 나가기로 한다."는 특약을 맺었습니다. 임차인은 계약하면서 긴장한 탓에 특약사항을 제대로 확인하지 않은 것이 후회가 됩니다. 상가건물 임대차보호법에 반하여, 당사자간의 합의로 체결된 특약사항, 과연 유효할까요?

A. 임대차계약을 진행하다 보면 가끔씩 임대인의 일방적인 요구로 특약을 체결하기도 합니다. 현장에서 많은 분들이 환산보증금을 초과하는 임대차계약은 상가건물 임대차 보호법 대상이 되지 않아 계약갱신을 요구할 수 없다고 오해합니다. 하지만 이는 잘못된 정보이며, 환산보증금을 초과하는 고액의 임대차계약이더라도 임차인은 상가건물 임대차 보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

따라서 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요청하는 경우, 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며 특별한 사정(예: 3기 차임의 연체 또는 임대인의 동의 없는 전대 등)이 있을 때에만 계약갱신을 거부할 수가 있습니다. 이러한 계약갱신요구권은 특별한 사정이 없는 한 최초 임대차기간을 포함하여 10년 동안 행사할 수 있습니다.

만약 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 이내에 임차인에게 계약갱신의 거절이나 조건 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우, 임대차기간 만료 시에는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되며, 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 이때 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

하지만 환산보증금이 초과되어 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않는 상황에서 묵시적 갱신이 이루어질 경우, 해당 계약은 상가건물 임대차 보호법이 아닌 민법의 묵시적 갱신이 적용됩니다. 따라서 민법의 묵시적 갱신이 되는 경우, 임대인은 임차인에게 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 효력이 발생하므로 임차인은 이를 주의해야 합니다.

참고

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

민법 제639조 (묵시의 갱신)

①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

대구지방법원 서부지원 2023. 7. 4. 선고 2022 가단 58879 판결

상가건물의 임대차에 있어 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가 임대차법 제10조 제1항 본문). 다만, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로서 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 때에는 계약갱신을 거절할 수 있다.

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다 233730 판결

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.