임대인이 재건축한다며 상가를 비워달라고 합니다

Q. 임차인 A 씨는 임대인 B 씨와 임대차계약을 체결하면서 임대차 기간을 2년으로 정했습니다. 하지만 임차인은 임대인과 약정한 특약사항 때문에 고민입니다. 계약기간 중 임대인 또는 매수인이 건물을 재건축할 것을 임차인에게 통보하면 임차인은 기간만료 시 상가를 비워주기로 했기 때문입니다. 임차인은 재건축의 대상이 되는 상가는 상가건물 임대차 보호법의 예외사유라고 들어 본 적이 있는데, 이런 특약사항도 유효한가요?

A. 임차인은 상가건물 임대차 보호법을 근거로 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이를 통해 임대인의 의사와 관계없이 최대 10년 동안 영업할 수 있습니다. 그러나 임대인은 예외적인 사유가 있으면 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 바로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나, 재건축을 해야 하는 상황이 이에 해당됩니다.

현장에서는 종종 “재건축 시 임차인은 조건 없이 명도 한다”는 특약을 임대인의 요구로 임대차 계약서에 명시하는 경우가 있습니다. 이는 임대인이 계약 갱신을 거절하는 사유로 악용하기 위해서입니다. 실제로 영업이 잘 되는 매장이 재건축 또는 건물의 리모델링을 이유로 아무런 보상 없이 쫓겨나는 일이 방생하기도 합니다.

하지만 재건축을 한다고 해서 무조건 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인은 임대차계약을 체결할 당시 임차인에게 구체적인 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 고지해야 하고, 그 계획에 따라야만 임차인의 계약갱신요구를 제한적으로 거부할 수 있기 때문입니다.

그래서 단순히 재건축으로 인해 명도 하기로 약정한 특약은 무효입니다. 이는 임차인의 계약갱신요구권을 사전에 배제하거나 제한하는 내용이며, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없기 때문입니다. 따라서 특별한 사유가 없는 한, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

참고

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우