Q. 임차인 A 씨는 임대인 B 씨와 임대차 계약을 준비 중입니다. 임대인의 상가가 주변 시세보다 저렴하게 나와있어서 임차인은 바로 계약하고 싶은 상황입니다. 하지만 임차인은 계약 전 건물의 등기사항증명서를 확인하면서 임차권등기명령이 설정된 사실을 알게 되었습니다. 임차권등기란 무엇이고, 임차권등기가 설정된 상가를 계약해도 문제가 없을까요?
A. 임차권등기명령은 임대차계약이 끝났음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 상가에 임차권을 등기하는 제도입니다. 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 상가의 인도와 사업자등록을 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 상태를 말합니다.
임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 상가를 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없기 때문에 주의해야 합니다. 우선변제를 받을 권리가 없다는 뜻은 종전 임차인이 임차권등기로 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 신규 임차인이 임대차계약을 체결하는 경우, 경매나 공매 시 종전 임차인의 보증금이 먼저 배당되고 남는 금액이 있을 때만 신규 임차인에게 배당되기 때문입니다.
결국, 임차권등기가 말소되지 않은 상가에 대한 임대차계약은 외형상으로는 정상적인 계약처럼 보이지만, 실무상 보증금 보호 측면에서는 근본적으로 피해야 할 계약입니다.
그럼에도 불구하고 임대차계약을 진행하는 상황이라면 다음과 같은 조건을 충족할 수 있어야 합니다. 신규 임대차계약과 동시에 임차권등기를 말소하는 경우를 말합니다. 즉, 임대차계약 및 보증금의 지급 즉시 임대인은 종전 임차인에게 보증금을 지급하고 임차권등기 말소 서류도 곧바로 접수하는 방법입니다. 이를 위해서는 임대차계약서에 임차권등기 말소를 조건으로 임대차계약의 효력이 발생한다는 특약 문구를 반드시 기재하는 것이 중요합니다.
참고
※ 특약사항 작성예시
1. 본 임대차계약은 등기사항증명서(등기부등본)상 기재된 기존 임차인의 임차권등기가 본 계약 체결일과 동시에 말소등기 신청이 접수되는 것을 조건으로 성립한다.
2. 위 임차권등기의 말소등기 신청이 임대차계약 체결일에 접수되지 않거나, 말소가 불가능 또는 지연되는 경우, 본 임대차계약은 별도의 해제 의사표시 없이 당연히 무효로 하며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금, 보증금 기타 일체의 금원을 지체 없이 전액 반환한다.
3. 위 사유로 본 임대차계약이 무효 또는 해제되는 경우, 임차인은 임대인에게 어떠한 손해배상 책임도 부담하지 아니한다.
※ 상가건물 임대차보호법
제6조(임차권등기명령)
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.