과거 월세 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있나요

Q. 상가를 매수하고 소유권이전을 완료하여 새로운 임대인이 되었습니다. 임차인은 이전 임대인 시절에 3개월치 월세를 밀린 적이 있습니다. 새 임대인은 과거 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있을까요?

A. 아니요. 불가능합니다. ｢상가건물 임대차보호법｣에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때, 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 이는 보증금액과는 상관없이 모든 상가건물 임대차에 적용됩니다. 그리고 상가의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 기존 계약의 연장으로 보고, 과거 연체를 이유로 계약 해지가 가능하다고 생각하는 분들도 있습니다.

하지만 이전 임대인과 새로운 임대인은 별개이므로 원칙적으로는 임대차계약해지가 되지 않습니다. 이전 임대인 시절에 3개월치 월세를 연체하여 임대차계약을 해지할 수 있는 요건을 갖추었으나, 이전 임대인이 해지하고 않고 소유권이 변경되어 임대인의 지위가 승계한 경우, 새 임대인은 이전 임대인의 계약해지권으로 임차인에게 행사할 수는 없기 때문입니다.

따라서 임대인의 지위가 승계된 이후, 임차인이 월세를 3 기분에 달하도록 연체한 사실이 있어야만 새 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

만약 소유권 변경 시 채권양도 절차를 거쳤다면 새 임대인도 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이전 임대인은 임차인에 대해 연체차임 채권을 갖고 있었고, 이 채권을 새 임대인에게 양도하면서 임차인에게 통지하였다면, 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이 판례의 해석입니다.

※ 상가건물 임대차보호법

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

※ 판례

대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결

임대인의 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다.