Q. 임차인이 상가 월세를 3개월 넘게 연체해서 임대인은 계약 해지를 원하고 있습니다. 현재 임차인은 매장을 비워두고 연락이 되지 않는 상황인데, 임대인이 계약 해지를 통보한 후 임차인의 집기나 비품을 판매하여 연체된 월세를 충당해도 괜찮을까요?”
A. 현장에서는 종종 월세를 연체 중인 임차인과 연락이 안 되어 임차인이 설치해 놓은 인테리어나 집기, 비품을 팔아서 못 받은 월세를 충당하려는 임대인을 볼 수 있습니다. 하지만 임대인이 임차인의 재산을 임의로 처분할 경우, 연체된 월세를 받을 수 없음은 당연하며, 오히려 임대인이 임의로 임차인의 집기를 무단 처분한 경우 절도나 재물손괴 등의 형사 처벌을 받을 수 있고, 불법행위에 의한 손해배상책임을 질 수 있기 때문에 조심해야 합니다.
월세가 연체될 경우 임대인이 임의로 임차인의 집기를 처분해도 임차인은 이에 대하여 이의를 제기하지 않겠다고 특약을 기재하면 어떤지 문의하는 임대인도 적지 않습니다. 하지만 임대인이 임차인의 재산을 임의로 철거, 폐기할 수 있다는 임대차계약 조항은 법적 효력이 없습니다. 임대인이 임의로 강제집행을 하기로 하는 약정은 사회질서에 반하는 것으로 민법에 따라 무효이기 때문입니다.
따라서 임차인의 월세 연체로 인해 임대차 계약이 해지되더라도, 임대인은 명도소송과 강제집행이라는 법적 절차를 거치지 않고 임차인의 물건을 임의로 처분할 수 없습니다. 설령 임대인이 적법하게 계약을 해지한 경우라 하더라도, 임차인의 재산(집기·비품)은 여전히 임차인의 소유물이기 때문입니다.
※ 특약사항 작성예시
① “임차인이 차임을 3기 이상 연체할 경우 임대인은 본 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 지체 없이 임대차 목적물을 명도하고, 임차인이 설치한 인테리어, 집기, 비품 등 일체를 반출하여야 한다.”
② “임대차 종료 후에도 임차인이 설치한 인테리어, 집기, 비품 등 일체를 반출하지 아니하는 경우, 임대인은 법적 절차에 따라 이를 처리할 수 있다.”
※ 민법
제103조 (반사회질서의 법률행위)
선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.
제750조 (불법행위의 내용)
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
※ 판례
대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결
임대인이 임차인의 물건을 임의로 철거·폐기할 수 있다는 임대차계약 조항에 따라 임대인이 임차인 점포의 간판을 철거하고 출입문을 봉쇄한 경우 위력에 의한 업무방해죄의 성부(적극)
강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다. 따라서 ‘본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다’는 임대차계약 조항은 무효라고 할 것이다(피고인이 간판업자를 동원하여 피해자가 영업 중인 식당 점포의 간판을 철거한 등의 행위는 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 행위에 해당한다고 본 원심의 판단을 수긍한 사례)
