월세를 연체하면 전기와 수도를 차단해도 되나요?

Q. 상가 임차인이 월세를 밀린 지 3개월치가 넘었습니다. 계속해서 월세를 연체하는 임차인을 압박하기 위해 전기를 끊고 수도를 차단해도 괜찮을까요?

A. 아니요, 안됩니다. 임차인이 월세를 연체하고 있더라도 임대인이 임의로 전기를 끊거나 수도를 차단하면 안 됩니다. 임대차계약이 존속하는 동안 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익 하게 할 의무가 있고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급하는 관계에 있습니다. 월세를 연체하는 것은 임대차계약 위반이지만, 그렇다고 해서 임대인이 강제적으로 임차인의 영업을 방해하는 행위는 허용되지 않습니다.

단전·단수행위는 임차인이 사실상 영업을 할 수 없도록 위협하는 극단적인 조치이므로 매우 신중해야 합니다. 만약 이를 무시하고 함부로 단전·단수를 하면 업무방해죄로 처벌될 수 있고, 민사상 불법행위에 의한 손해배상책임을 져야 할 수 있으니 주의해야 합니다. 심지어 임대차계약서나 관리규약에 월세나 관리비를 연체하면 단전·단수할 수 있다는 계약조항을 두었다 하더라도 그것만 믿고 함부로 조치해서는 안됩니다.

판례에 따르면 ① 관리규약에 관리비 체납자에 대해 단전·단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고, 그 요건을 충족했는지 ② 단전·단수조치가 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지 ③ 계속 미납 시 단전·단수될 수 있다는 사실을 예고했는지 ④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위해 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지 ⑤ 그밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지 등을 종합적으로 고려해 그런 사정이 충족될 때 비로소 처벌을 면하게 된다고 판시하고 있습니다.

하지만 일정한 요건이 갖춰진 경우, 단전·단수를 정당한 사유로 보는 사례도 있습니다. ① 임대차 계약기간이 만료되었을 것, ② 차임이 연체되어 보증금이 남아 있지 않을 것, ③ 계약해지 의사표시를 하였을 것, ④ 수차례 차임지급을 통지하였을 것, ⑤ 미리 단전·단수를 예고하였을 것, ⑥ 단순히 영업을 방해하려는 의도나 고통을 주려는 의도가 아닐 것, ⑦ 단전·단수 조치가 최후의 수단일 것 등

결론적으로 상가 임차인이 월세나 관리비를 연체하더라도 임대인은 임의로 단전·단수를 해서는 안되고 반드시 계약 해지와 소송 등 법적 절차를 거치는 것이 바람직합니다.

※ 판례

대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결

임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다고 한 사례

임대를 업으로 하는 자가 임차인으로 하여금 계약상의 의무이행을 강요하기 위한 수단으로 계약서의 조항을 근거로 임차물에 대하여 일방적으로 단전ㆍ단수조치를 함에 있어 자신의 행위가 죄가 되지 않는다고 오인하더라도, 특별한 사정이 없는 한 그 오인에는 정당한 이유가 있다고 볼 수는 없다