Q. 공사업자인 유치권자는 상가 소유자와 함께 건물을 신축하기로 했고, 공사대금은 준공 후 분양대금으로 지급받기로 했습니다. 하지만 소유자가 공사대금을 지급하지 않게 되자 유치권자는 건물을 점유하면서 유치권을 주장하였고, 이후 제3자와 임대차계약을 체결했습니다. 상가 소유자의 동의 없이 유치권자가 마음대로 임대해도 유치권은 계속 유지되나요?
A. 아닙니다. 유치권은 소멸됩니다. “유치권을 행사 중인 건물임, 관계자 외 출입을 금함.” 공사가 중단된 건축 현장에서 가끔 볼 수 있는 경고문입니다. 이는 공사업자가 공사대금을 받지 못하여 유치권을 행사한다는 내용이며, ‘유치’란 목적물의 점유를 계속하고 인도를 거절하는 것을 말합니다.
민법에서는 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 채권의 변제를 받을 때까지 유치할 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 유치권이 인정되면 유치권자는 채권의 전부를 변제받을 때까지 소유자(채무자)뿐만 아니라 양수인, 경락인 등 제3자에게도 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유에는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없습니다. 즉, 유치권자가 타인으로 하여금 대신 점유하게 하는 것도 가능하다는 뜻입니다. 하지만 간혹 현장에서는 유치권자가 상가를 점유하여 임대 중인 임차인을 직접점유자로 하여 간접점유하고 있다고 공지하기도 합니다. 이에 일반인들은 간접점유라는 법적 요건과 법적 효과를 정확히 알지 못한 상황에서 임차인이 유치권자를 대신하여 점유 중이기 때문에 유치권행사를 해결하기 어려울 것이라고 속단하기도 합니다.
하지만 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하는 선관의무가 있습니다. 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 할 수 없습니다. 만약 유치권자가 이를 위반하게 되면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
즉 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 변제에 충당할 수 있고, 유치물의 보존에 필요한 사용은 허용되지만, 소유자(채무자)의 승낙 없이 임대하는 행위는 허용되지 않습니다. 만약 유치권자가 유치물을 임대하면, 이는 소유자의 처분 권한을 침해하는 것이 되어 소유자에게 임대의 효력을 주장할 수 없게 됩니다.
정리하면, 유치권자는 공사대금을 변제받을 때까지 상가를 점유하면서 유치권을 행사할 수 있습니다. 그러나 유치권자가 소유자의 동의 없이 제3자와 임대차계약을 체결하고, 점유를 넘겨준 것은 유치물의 보존에 필요한 행위하고 볼 수 없습니다. 그래서 상가 소유자는 유치권자의 선관의무 위반을 이유로 유치권의 소멸을 주장할 수 있습니다.
※ 판례
대법원 2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결
유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로, 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.
※ 민법
제320조 (유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제323조 (과실수취권)
① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
제324조 (유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전 2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
※ 상법
제58조 (상사유치권)
상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나, 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.